리모델링 완화법규 - 리모델링 건축 법 완화

리모델링 건축 - 적용의 완화에 관한 사항

항목

최대완화범위 및 완화산식

구역 내 완화 범위

건축법 제 42조 (대지의 조경)	- 최대완화범위 : 2분의 1, 법정 조경면적 x (1-완화비율)
건축법 제 43조 (공개공지 등의 확보)	- 적용제외
건축법 제 46조 (건축선의 지정)	- 최대완화범위 : 제한 없음 (단, 제46조 제1항의 경우에 한함), 법정 소요너비 x (1- 완화비율)
건축법 제 55조 (건축물의 용적률)	- 최대완화범위 : 제한 없음 - 기존건축물 건폐율 + (현행 조례 건폐율 x 완화 비율) - 건축물대장 기준 건폐율 ( 서울특별시 도시계획조례)
건축법 제 56조(건축물의 용적률)	- 최대완화범위 : 10분의 3 - 기존건축물 연면적 + (기존건축물연면적 x 완화비율)
건축법 제 58조 (대지안의 공지)	- 최대완화범위 : 제한없음 - 법정 이격거리 x (1-완화비율)
건축법 제 60조 (건축물의 높이제한)	- 최대완화범위 : 원칙적 금지 단, 위원회에서 리모델링 활성화의 필요성을 인정하는 경우 10분의1 - 법정 제한 높이 x (1+완화비율)
건축법 제 61조 제2항 (공공주택 채광 등 확보)	1. 인접대지 이격거리 관련 (건축법 시행령 제86조 제3항 제1호) - 최대완화범위 : 2배 (단, 7층 이하 건축물에 한함) - 계획건축물 높이 < 인접대지 이격거리 x 법정배율 x 완화비율 2. 대지 내 동간 이격거리 관련 - 최대완화범위 : 2분의 1 1) 건축법 시행령 제86조 제3항 제2호 가목, 나목 - 건축물 높이 x 조례 상 배율 x 완화비율 < 계획이격거리 2) 건축법 시행령 제86조 제3항 제2호 다목, 라목, 마목 - 다목) 건축물 높이 x 시행령상 배율 x 완화비율 < 계획이격거리 - 라목,마목) 시행령 상 이격거리 x 완화비율 < 계획이격거리

고려사항) 1. 완화범위 결정 (시 건축위원회 자문) / 2. 완화비율 확정 (구 건축 위원회 심의)

항목	(1) 완화범위 결정 (구역지정시 건축위원회 자문)	(2)완화비율 확정 (인허가시 건축위원회 심의)
제42조  (대지의 조경)	구역 내 조경 유도 계획을 고려하여 1/2까지 완화 결정 가능 1. 수평적 요소 (지상조경, 옥상조경) 2. 수직적 요소 (벽면녹화, 담장축소)	최대완화범위 내에서 대지별 현황 및 게획을 확인하여 결정(중복가능) 1. 지상조경(도로변 화단, 텃밭) - (최대완화범위 x 0.6) 내에서 결정 2. 옥상조경 및 옥상텃밭 (가용면적의 50% 이상) - (최대완화범위 x 0.4) 내에서 결정 3. 벽면녹화 (도로변 벽면 30% 이상) - (최대완화범위 x 0.4) 내에서 결정 4. 담장축소 (1.2m 이하) 또는 담장 허무길 - (최대완화범위 x 0.6) 내에서 결정
제 43조 (공개공지 등의 확보)	미적용	미적용
제 46조 (건축선의 지정)	아래의 사항 및 소방안전 등을 고려하여 결정 골목길 현황, 차량통행이 불가한 지형 현황, 리모델링 활성화의 필요성 등을 고려하여, 건축위원에서 완화범위 (제한없음)를 결정 참고사항) 법정 기준 : 최소폭원 2m 이상 구분 / 원칙 / 예외 (지형조건으로 인하여 차량통행불가, 구청장 공고) 통과도로 / 4m / 3m 막다른도로 길이 10m 미만 / 2m / 2m 길이 10m 이상 35m 미만 / 3m / 3m 길이 35m 이상 / 6m / 3m	- 최대완화범위 내에서 대지별 현황 확인하여 결정 (제46조 제1항 소요폭미달 도로에 접한 경우에 한정 적용) 구청장은 다음 각 호에 해당하는 건축물이 소방본부장 또는 소방서장과 협의하여 소방에 지장이 없는 건축물로 인정한 경우 - 최대완화범위까지 가능 1. 너비 4미터 이상 도로의 경계선으로부터 30미터 안에 건축물의 전부 또는 일부의 경계선이 포함되는 건축물 2. 다른 시설물 등에 설치된 소화전으로부터 20미터 안에 건축물의 전부 또는 일부의 경계선이 포함되는 건축물 3. 공원, 하천, 광장, 어린이놀이터, 공공공지, 녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지에 접한 대지에 건축된 건축물 or 최대완화범위 내에서 결정시 건축위원회에서 결정한 범위내에서 구심의시대지와 도로의 관계를 확인하여 최종결정 1. 대장 대지와 도로의 관계확인 (차량통행, 소방활동 등) 2. 대상 대지에 접한 도로 맞은편 대지현황 검토 (도로 양측 건축선 후퇴여부)
제 55조 (건축물의 건폐율)	표에서 선택 - 제한 없음 1. 건물외관 2. 구조보강 3. 에너지절약 4. 정책사항	최대완화범위 내에서 표에서 항목별 적용 여부 결정
제 56조 (건축물의 용적률)	표에서 선택  1. 건물외관 2. 구조보강 3. 에너지절약 4. 정책사항	최대완화범위 내에서 표에서 항목별 적용 여부 결정

항목	(1) 완화범위 결정 (구역지정시 건축위원회 자문)	(2)완화비율 확정 (인허가시 건축위원회 심의)
제 58조 (대지 안의 공지)	대지안의 공지 규정의 취지를 고려하여 결정 - 대지안의 공지 규정의 취지 (통풍, 환기, 피난, 화재, 확산방지)를 감안하여 건축위원회에서 결정, 단, 인접대시 소유주와 합의한 경우 제한 없음 (건축법 제59조 맞벽건축 규정 준용)	1.  건축물 출입구 (부출입구)에서 도로까지 건물 외부 피난통로가 확보(피난시 지장물이 없는 것을 말함)된 경우로서, 인접대지 프라이버시에 영향이 크지 않은 경우  - 최대완화범위 내에서 결정 2. 인접대지 소유주와 합의한 경우 - 제한없음
제60조 (건축물의 높이 제한) - 상업, 준주거,준공업지역 -건축물 최고높이 제한 지역 - 제1종 전용주거지역	원칙적 금지  - 시 건축위원회에서 구역 단위의 리모델링 활성화의 필요성을 인정하는 경우	원칙적 금지 or 최대완화범위 내에서 다음사항을 고려하여 결정 - 대상지 인접대지의 토지이용 및 건물현황을 고려 - 토지이용 : 인접대지의 용도지역이 주거지역인 경우  - 건물현황 : 인접대지 건축물 용도 (주거용도는 가급적 적용 배제) 및 현황 등을 확인하여 결정 - 대상지에 접한 가로(전면도로)의 경관 등을 고려
제 61조 제2항 (공동주택 채광 등 확보) 공동주택(일반상업지역, 중심상업지역은 제외) - 인접대지 이격 - 동간 이격거리	1. 건축법 제61조 제2항 제1호 (인접대지이격거리) 7층 이하의 건축물에 한하여 건축법 시행령에서 정한 범위의 2배까지 가능 2. 건축법 제61조 제2항 제2호 (동간 이격거리) - 건축법 시행령 제86조 제3항 제2호 가목, 나목 - 건축 조례에서 정한 범위의 1/2로 완화하여 이격 가능 - 건축법 시행령 제86조 제3항 제2호 다목, 라목 ,마목 - 건축법 시행령에서 정한 범위의 1/2로 완화하여 이격 가능	1. 인접대지이격거리 : 7층 이하의 건축물에 한하여 대상지 인접대지의 토지이용 및 건물현황을 고려하여 구 건축위원회에서 결정 - 최대완화범위 내에서 결정 - 토지이용 : 인접대지의 용도지역이 주거지역인 경우 원칙적 금지 - 건물현황 : 인접대지 건축물 용도 (주거용도는 가급적 적용 배제) 및 현황 등을 확인하여 결정 2. 동간이격거리 : 동간 이격거리에 대하여 대상지 구분 소유자의 5분의 4 이상 (집합건물 법 재건축 결의 기준)이 동의한 경우로서 구건축위원회에서 결정 - 최대완화범위 내에서 결정

표 [건축물의 건폐율], [건축물의 용적률] 적용의 완화 

구역 여건에 따라 세부구분항목 추가 및 완화비율은 조정 가능하나, 구분항목별 최대치 변경불가

구분	새부 구분	완화 비율	세부내용	비고 (합산)
건물외관 (최대 25%)	외벽	10%	- 벽돌, 석재, 목재 등 재료의 물성이 드러나는 마감재 사용 - 기존 외벽 도색 시 원색, 형광색 등 사용 금지
	지붕	5%	- 경사지붕보수 시 고채도의 원색 사용 금지 - 옥상방수 시 흰색, 밝은회색을 사용하여 빛 반사효과(쿨루프) 증가
		5%	- 도시텃밭, 한평상자텃밭 등 조성 시
		10%	- 옥상녹화 시 (옥상면적의 30% 이상)
	축대	3%	- 쌓기 방식의 기존 축대는 도색 금지하고 쌓기 방식을 유지보수 - 축대와 외벽(담장)은 재료 및 색상구분
	실외기	5%	- 지붕에 설치되는 설비 (물탱크 등) 또는 건축물 외부에 설치되는 설비 (실외기 등)에 디자인 차폐시설 설치
구조보강 (최대 5%)	내진구조보강 (의무사항)	5%	- 내진구조보강을 통한 내진성능 확보시 - 일부 접합부, 주요 부재의 성능향상, 건축물 전체의 구조보강을 통한 구조안전 및 내진성능확보 (구조기술사 확인)
에너지절약 (최대 30%)	친환경 보일러	5%	- 고효율기자재인증제품, 저녹스보일러인증제품
	LED조명	5%	- LED조명으로 교체 시 (전체조명의 70% 이상)
	에너지절약 생산시설 설치	10%	- 태양광 / 태양열 설비 설치 - 소형빗물이용시설 (빗물저금통, 2톤 이하
	창호교체	10%	- 외기에 직접면한 창호교체 - 에너지소비효율 등급 1등급 기준
	외벽단열	10%	- 외벽 단열성능개선 (열관류율 기준충족) - 증축 시 증축 부위는 의무적용

정책 사항 (최대 40%)	골목길 조성	15%	- 골목길 재생(정비) 관련 사업이 시행되는 지역의 주택 리모델링 시
	담당높이	5%	- 담장높이 1.2m 이하로 설치
		10%	- 담장허물기
	담장재료	3% (택1)	- 새로 설치 시 벽돌, 석재, 목재 등 자연친화적 재료 사용 또는 투시형 담장설치
			- 담장 도색 시 서울대표색 중 밝은색 계열 사용 또는 자치구 색채 가이드라인 (해당 시)에 따라 도색
	CPTED	3%	- 출입구 보안등 설치
		3%	- 옥외배관 덮개형 보호설비
		3%	- 건축물과 담장, 건축물과 건축물 사이공간 출입차단장치 설치
	녹지공간	5%	- 가로변으로 녹지공간 조성 (대지면적 3% 이상)
	화재안전	5%	- 건축물의 화재안전성능보강 방법 등에 관한 기준의 건축물 구조형식에 따른 화재안전성능 보강방법 1가지 이상 적용
	주차장	10%	- 그린파킹 조성