리모델링 절차도 - 리모델링 사업 절차 순서 방법

리모델링 추진절차

기본계획 수립 : 법 제 71조 ~ 제73조, 령 제 80조

• 세대증가형 리모델링으로 인한 도시과밀 등을 체계적으로 관리하기 위해 10년 단위로 시장이 수립하는 계획 (5년마다 타당성 여부검토)
• 계획내용
• 1) 리모델링 대상 공동주택 현황 및 세대수 증가형 수요 예측
• 2) 세대수 증가에 따른 기반시설 검토
• 3) 일시집중 방지 및 단계별 리모델링 시행방안 등
• 수립절차 : 기본계획(안) 주민공람 (14일) - 지방의회 의견청취(30일) - 관계기관 협의 - 경기도 도시계획심의 - 도지사 승인

리모델링 추진제안 : 공동주택관리법 시행령 제14조

입주자대표회의 등에서 '리모델링 제안 및 시행' 의결

ex) 성남시 공공지원

• 공공지원 신청 - 지원결정 - 주택조합설립 지원용역 - 조합설립 준비위원회 구성 - 주민설명회 의견수렴 - 조합설립 동의서 수렴 - 창립총회 및 조합설립 인가 

주택조합 설립인가 : 법 제 11조, 령 제20조, 제 21조

• '리모델링주택 조합'이란? 공동주택 소유자가 설립한 조합으로 규약 등을 의결하고, 리모델링 계획 및 조합원 비용부담 결의 등의 업무를 담당하며 사업주체가 됨
• 인가 조건 
• 조합 신청시 : 소유자와 의결권의 2/3이상, 동별 1/2 이상 동의 (단지전체) 각 동별 2/3 이상 동의 (동별 리모델링 시)
• 입주자대표회의 신청시 : 소유자 전원 동의
• 조합원 자격
• 1) 사업계획승인(건축허가)을 얻어 건설한 공동주택의 소유자
• 2) 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자
• 조합설립인가일로 부터 2년 이내에 사업계획승인 (리모델링 허가) 신청

시공자 선정 

법 제66조 제3항, 제4항

• 선정방법 : 조합총회 의결을 통하여 경쟁입찰
• 선정기준 : 국토교통부 고시에 따라 리모델링 시공자 선정

1차 안전진단

법 제68조, 령 제78조

• 증축형 리모델링 가능여부 판정
• 진행절차 : 안전진단 요청(조합) - 안전진단 기관선정 및 의뢰(시장) - 안전진단 (실시계획 - 현장조사 및 결과분석 구조안전성평가)
• 진단기관 : 안전진단기관(민간), 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원
• 평가결과 : 모두 B등급 이상시 수직증축 가능
• 평가항목 중 하나가 D등급 이하인 경우 증축형 리모델링 불가
• 수직증축형의 경우 그 적정성에 대하여 1차 안전성 검토 필요
• 소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능
• 안전진단을 시행할 경우 단위세대 내 진단 필요 - 사전에 소유자 및 임대인 동의절차 필요

도시계획위원회 및 건축위원회 심의

법 제66조 제6항, 건축법시행령 제6조

• 1차 안전성검토 - 구조계획상 증축범위의 적정성 등 검토 의뢰(시장) (한국시설안전공단, 한국건설기술연구원)
• 세대수 증가시 도시관리계획 및 기반시설과 부합 여부 심의 (50세대 이상)
• 건축법 완화 및 증축범위 심의

권리변동계획 수립

법 제67조, 령 제77조

• 세대수 증가형의 경우 권리변동 수립 후 사업계획승인
• 권리변동계획 내용 :  대지 및 건축물의 권리변동, 비용분담, 분양계획 등 (감정평가업자 평가 금액을 기준으로 할 수 있음)

매도청구

법 제22조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 제48조

• 리모델링 결의에 찬성하지 아니한 자에 대하여 매도청구
• 진행절차
• 1) 조합에서 미동의 구분소유자에게 리모델링 참가 여부 서면 촉구
• 미동의 구분소유자는 2개월 이내 회답 (회답 아니한 경우 미참가로 봄)
• 미동의 구분소유자에게 매도 청구 (2개월 이내 미 청구시 매도청구권 소멸)

리모델링 허가

법 제66조, 령 제75조, 규칙 제28조

• 2차 안전성검토 - 허가설계도서상 구조안전의 적정성여부 등 검토 의뢰(시장) (1차 안전성 검토 수행 전문기관)
• 대상 : 증가하는 세대수가 30세대 미만인 사업 (내력벽 철거에 의하여 세대 합치는 행위가 아닐 것)
• 신청요건 
• 1) 입주자대표회의 또는 소유자 : 단지 소유자 전원 동의
• 2) 리모델링주택조합 : 단지전체 75% 이상, 동별 1/2 이상 동의 (단지전체), 각 동별 75% 이상 동의(동별)
• 동의철회 : 허가신청시 제출 전까지 서면으로 동의철회 가능

사업계획승인

법 제15조, 제20조, 령 제27조, 규칙 제12조

• 대상 : 증가하는 세대수가 30세대 이상인 사업
• 사업주체 : 리모델링주택조합

 

이주 

법 제43조, 제22조

• 감리자 지정(감리의무대상)
• 세대수 증가 및 매도청구 매수 주택 분양
• 분담금 확정 총회 및 이주

2차 안전진단

법 제68조, 령 제78조

• 수직증축형 리모델링 허가가 된 경우 구조안전에 대한 상세확인
• 진단기관 : 1차 진단기관 외 안전진단 가능 기관 (1차 진단을 시설안전공단 및 건설기술연구원 실시한 경우 제외)
• 소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능

착공신고

법 제 16조 및 건축법 제 21조

• 사업계획승인을 받은 날부터 5년 이내 공사착수
• 리모델링허가를 받은 날부터 1년 이내 공사착수

사용검사

법 제49조, 령 제54조

• 하자보수보증금 보증서 및 장기수선계획 수립 - 제출

조합해산

• 사용검사 필증 수령 후 리모델링주택조합 해산 인가 (조합원 동의를 얻은 정산서 필요)