DL이앤씨 리모델링 수주 산본 율곡 아파트 리모델링 - 1기 신도시 군포의 투자는?

경기도 군포시의 산본 율곡 3차 아파트의 리모델링이 현재 추진되고 있습니다.

군포는 1기 신도시로 안양과 함께 수도권에 위치하고 있습니다. 현재는 과천이 더욱 가까운 위치에서 지하철을 

가지고 있지만 산본 율곡 아파트 리모델링 사업은 충분히 매력적인 장소라고 생각이 듭니다.

새로운 땅에 집을 지을 곳이 없는 현재 상황에서 새로운 신축 아파트를 짓는것의 

어려움이 따르는 현재에는 재건축, 재개발을 통해 신축 아파트를 짓게 됩니다.

정부의 제재가 점차 심해지고 사업성이 부족한 지방의 경우에는 재건축을 포기하고

리모델링 사업을 진행하는 수요가 점차 늘어나고 있습니다.

아파트 리모델링은 기존에 있는 아파트의 구조물인 뼈대를 살려놓은 뒤 증축과 일부

신축 세대를 놓는 방식, 기존에 있던 설비시설, 인테리어, 입면 외관등을 새로 만드는 사업입니다. 

출처 : 군포시 GTX-C 금정역 환승센터 개발 계획안

지자체 조례에 따라 선정이 되는 용적률은 군포시 산본의 경우에는 기존 200%까지 가능합니다.

그렇기 때문에 200%가 넘는 용적률을 가진 옛 단지들로 구성되어 있던 기존 단지들은 재건축을 진행하게 되면

오히려 더 적은 면적과 규모의 아파트를 짓게 되기 때문에 재건축의 경우에는 사업성이 없어

재건축이 불가능한 지역으로 여겨졌습니다. 하지만 군포에는 서울로 교통이 매우 편리해 질 수 있는

광역전철 GTX-C가 정차하여 강남과의 접근성이 나쁘지 않습니다.

GTX-C정차역인 트리플 환승역 금정역이 근처에 위치한 산본의 경우에는 개발 방안에 따라

투자가 훌륭하지 않나 생각할 수 있습니다. 판교의 경우에도 강남과의 교통이  매우 편리하기 때문에

수도권 내에서도 훌륭한 교통 입지를 가지고 있다고 볼 수 있습니다.

군포시 내에서도 산본은 대규모 아파트 단지가 많습니다.  산본역을 기준으로 대부분 도보 5분정도

거리에 대단지 아파트들이 위치해 있으며, 산본역 근처 중심상가와 주위 흥진초, 흥진중, 흥진고등학교가

근처에 위치하고 있어 교육과 교통이 모두 훌륭한 모습을 보여주고 있습니다.

출처 : 호갱노노 율곡 주공 3차 아파트 

1994년 5월에 지어진 아파트로 2,042세대입니다. 현재 용적률은 219%로 최근에 지어지는

아파트의 용적률이 200%를 넘지 못하는 모습을 보면 리모델링을 선택한 이유가 이런 부분이지 않을까 생각이 듭니다.

현재 아파트 가격을 보면 3년 사이에 2배 가까운 가격 상승으로 5억2,500만원 정도로 보여집니다.  재건축에 드는 분담금이 2억-3억

사이로 예상이 되는봐 6억 + 2.5억의 투자를 한 뒤 10억 정도의 가격이 형성되는 아파트 단지가 될 것으로 예상합니다.

특히 DL E&C라는 대형 건설사와 대형 건축사무소의 건축을 생각한다면 좋은 아파트가 충분히 지어질 것입니다.

출처 : 호갱노노 율곡 주공 3차 아파트 

한번 더 요약을 하여 살펴보면 1994년 5월에 지어진 아파트로 현재 29년이 됐습니다.  21개동의 2,042세대로

최고 층수는 25개층, 용적률 219%, 건폐율 15%으로 형성되어있으며, 지하주차는 185대가 가능합니다.

지상주차는 654대로 지하와 지상 주차를 합치면 839대가 가능한 부분을 확인할 수 있는데요. 최근에 모든 주차시설을 지하로

넣고 지상을 공원화 하는 부분을 리모델링이 진행이 된다면 지하 3층까지 지하주차장을 형성하고

대략적으로 3,000대 정도의 주차가 가능할 것입니다. 구형 아파트의 경우 복도식이 많이 형성되어 있는데, 이런 부분을 모두

계단식으로 바꾸게 되어 엘레베이터의 증설이 이루어 질 것입니다. 지역난방과 내진설계대장이라는 점은 리모델링이 진행될 때 역시 

참고가 될 부분이라고 생각듭니다. 큰 경사가 없으며 대부분이 차이가 없이 평지에 있어 크게 단지조성의 차이를 두거나 하지는 않습니다.

출처 : 호갱노노 율곡 주공 3차 아파트 

일조량은 남향이 앞에 아파트 단지가 있지만 층수가 크게 차이가 나지는 않기 때문에 인동에 대한 부분을 고려해서

짓는 부분으로 큰 문제가 있지는 않을것 같습니다. 특히 옛날과 달리 커튼월을 많이 사용해 고급스러운 입면을 보여주는

리모델링 디자인의 경우는 채광을 잘 신경 쓰고 있어 훌륭합니다. 하지만 단점으로는 구조의 변경이 불가능해

최근에 지어지는 새 아파트의 경우에는 채광을 많이 받을 수 있도록 3bay, 4bay를 많이 채택하는 반면에

리모델링의 경우에는 길이만을 늘릴 수 있기 때문에 채광을 받는것이 더 어려울 수 있습니다. 가장 자리에 살고 있는 세대만이

조금 더 늘어난 채광을 받을 수 있을것 같으므로 참고하면 좋을것 같습니다.

2020년에 산본 율곡의 경우에는 엄청난 속도를 보이며 67%라는 조합 동의서를 받게 되며 조합 설립인가를 받게 됩니다.

다른 지역의 리모델링 사업에 비해 엄청 빠른 동의 목표 달성으로 그만큼 재건축에 대한 기대가 컸으나, 재건축을

하지 못한다는 많은 사람들의 생각이 있었기 때문에 리모델링에 참여를 하게 된것 이라고 생각이 듭니다.

2021년 상반기에 시공사 선정이 DL E&C로 채택이 되었으며, 건축심의를 2021년 중반기에 받을 예정이었으나

최초에 설계를 진행하고 있던 무영 건축과의 협의에서 타협점을 찾지 못하여 토문건축사사무소에서 새로 

프로젝트를 조합원과 협의를 통해 새로운 디자인으로 설계를 진행하고 있습니다. 2022년 6월쯤 건축심의 통과를 목표로

진행이 되고 있으니. 이번에는 딜레이가 일어나지 않아야 하겠지요.

산본율곡 리모델링 배치도

현재 대략적으로 디자인이 진행되고 있는 배치도의 모습입니다. 노란색으로 되어 있는 부분이 새로 신축이 되는 신축동으로 

현재 거주하고 있는 사람들을 제외하고 새로운 분양을 통해서 조합원들의 분담금을 줄여 줄 수 있기 때문에 많은 신축세대를 

받기 위해서 많은 투자자 분들은 귀를 기울일 필요가 있습니다. 하지만 과도한 세대를 찾기 위한 용적률 완화의 경우에는

 

다소 이상한 디자인의 타입 세대와 살기에 불편한 디자인 밖에 설계가 되지 않는다는 점을 생각하면 무리한 증설은

오히려 집값 하락의 디자인으로 갈 수 있다고 생각하기 떄문에 적절한 부분에 타협이 필요할것 같습니다.

리모델링 전에 부족했던 주차대수를 현재 3,000세대 정도로 예상하고 있는데. 주차난을 가지고 있는 기존의 

공동 주택 세대에서는 가장 환영하는 부분이 아닐까 싶습니다. 하지만 현재 면적과 세대수를 생각한다면 3,200가 아닌

3,000대까지 밖에 불가능하지 않을까 싶어 아쉬움이 남습니다.

산본율곡뿐만 아니라 1기 신도시인 군포는 산본율곡으로 리모델링를 기대하며 주위 아파트의 경우에도 다 같이

시세가 올라가는 모습을 보여주고 있습니다. 군포라는 도시는 충분히 매력적인 부분이 있기 때문에 아직까지 투자처를 찾지 못했다면

군포의 산본에 투자해보시는게 어떨까 싶습니다.