리모델링 법규 및 절차 [리모델링과 재건축 비교]

리모델링 법규 절차

리모델링 법규

- 건축법 제2조 10호 리모델링이란 "건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위한 대수선 또는 증축"하는 행위

건축물의 대수선, 증축을 통하여 "적용의 완화"를 받는 행위

 

적용의 완화

• 건축법 제42조 (대지안의 조경)
• 건축법 제42조 (공개공지 등의 확보)
• 건축법 제46조 (건축선의 지정)
• 건축법 제55조 (건폐율)
• 건축법 제56조 (용적률)
• 건축법 제60조 (높이제한)
• 건축법 제61조 (일조등의 확보) : 정북일조 제외

 

리모델링 법규

주택법 제2조 25호 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상등을 위한 "대수선 또는 증축" 하는 행위

수직 증축형, 수평 증축형, 세대수 증가형

 

 

수직 증축형 

• 기존 14층 이하 - 2개층
• 기존 15층 이상 - 3개층

수평 증축형

• 전용면적 85m2 미만 - 40% 범위 내
• 전용면적 85m2 이상 - 30% 범위 내

세대수 증가형

• 기존 세대수 15% 범위 내 (별동증축 가능)

 

리모델링 절차

추진위원회 구성 - 조합설립 인가 - 시공사 선정 - 안전성 검토 1차 실시 - 건축위원회 심의 - 권리변동 계획수립 - 사업계획 승인 - 이주/안전진단/착공/준공

 

• 추진위원회 구성 : 입주자 대표회의 등 추진 주체 구성
• 조합설립인가(제11조) : 동의 요건 전체 2/3, 각동 1/2 이상,  조합설립 창립총회 개최 
• 시공자 선정(규칙제7조) : 총회에서 선정
• 안정성검토(제69조) : 구조안전성을 위하여 수직, 수평증축 가능 판정
• 도시,검축심의 (제66조 6항) : 동의 요건 전체2/3, 각동 1/2 이상, 건축법 적용 완화심의
• 사업계획승인 (제66조2항) : 동의 요건 전체3/4, 각동1/2 이상 (30세대 이상 증가시)
• 분담금확정 (제67조) : 권리변동 계획 수립, 분담금 확정
• 안전진단 (제68조) : 주민 이주 후 구조안전 상세확인
• 착 공 : 공사 시작, 사용검사, 입주

 

 

재건축 법규 절차

재건축사업 법규

도시 및 주거환경정비법 제2조 2호 다목 "재건축사업" 이란 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

안전진단 "D등급" 이하

 

 

재건축 절차

• 안전진단 : 안전진단 결과 "D등급"이하
• 정비계획 수립 : 용적률, 세대수, 계락적인 건축계획(안), 주민제안시 조례에 따른 동의요건
• 추진위원회 승인 : 토지등 소유자의 50% 이상 동의(법제31조), 추정분담금 산정
• 조합설립인가(제35조) : 토지등소유자 3/4 이상, 토지면적 1/2 이상
• 건축심의(제68조) : 건축규제의 완화 등에 관한 특례
• 사업시행인가(제50조) : 조합 총회에서 의결 후 시,군 구에 접수
• 시공사선정(제118조) : 서울특별시 도정법 조례, 제77조 (시공자 등의 선정기준)
• 관리처분계획(제74조) : 조합원 분양, 일반분양계획, 조합원 분담금 확정
• 이주/착공 준공 : 이주 / 시공완료 / 준공인가 / 입주

 

 

리모델링과 재건축 비교

리모델링	구 분	재건축
주택법	근거	도시 및 주거환경정비법
건축물 노후화 억제 및 기능향상	성격	노후불량 건축물 철거 주거환경 개선
준공 후 15년 이상	지정요건	준공 후 30년 이상 경과
수직:B등급, 수평:C등급 이상	안전진단	최소 D등급 이하
리모델링 조합 (2/3 동의)	사업주체	재건축조합 (3/4 동의)
대수선, 부분철거 후 증축	공사방식	전면 철거 후 신축
전용면적 30% 이내	증축범위	용적률 범위 내
기본계획, 조례에 따름	용적률	법정 상한용적률(300%) 이하
기존 세대의 15% 이내	가구수	제한 없음
건폐율, 용적률, 높이제한 등	기준완화	없음
안전진단 및 전문기관 검토	구조	현행 기준에 적합하게 설계 시공
없음	기부채납	도로, 공원, 녹지 등 제공
없음	임대주택	증가 용적률의 50%
없음	초과이익 환수	3천만원 이하, 초과 시 차등