산본 율곡 아파트 리모델링 사업 설명

산본 3단지 율곡 아파트 리모델링

현황

• 일반현황 및 시세 분석
• SWOT분석
• 교통 / 교육 인프라

리모델링 사업 개요

• 추진필요성
• 기대효과

리모델링 추진 위원회 소개 및 추진경과

향후 추진계획

요약 및 결론

 

서울 중심의 신도시 산본

• 서울 도심에서 남쪽 25km에 위치한 산본 신도시는 주택 공급을 통한 부동산 가겨의 안정과 수도권의 기능 분담을 목적으로 건설된 수도권 1기 신도시(분당, 산본, 일산, 중동, 평촌) 중 하나로 개발되었습니다.
• 산본 신도시는 '군포시의 새로운 중심업무지역 기능을 하는 신시가지의 건설' '수려한 자연환경을 가진 전원 도시'를 목표로 대한주택공사에 의해 건설되었어요.

1기 신도시는 이제 노후주택 비율이 엄청나게 많아지게 되었으며 현재 산본 역시 노후가 되었습니다.

• 심각한 주차난으로 세대당 주차대수는 1대 조차가 되지 않습니다.
• 비선호 구형 평면으로 20평대의 방 2개의 복도식 평면을 가지고 있습니다.
• 낡아가는 전기, 난방, 배관 등 수명이 다 된 시설물
• 재건축 추진 불가 : 낮은 세대 대지지분으로 사업성이 부족합니다.

산본3단지 율곡아파트 현황

• 세대수 : 2042세대 (총 21개 동)
• 저, 최고층 : 15층 / 25층
• 준공년월 : 1994년 05월
• 세대당 주차대수 : 0.41대
• 용도지역 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 절대보호구역 <교육환경, 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역, 과밀억제권역
• 건설사 : 현재(일신진흥건설, 삼성중공업, 삼익건설) , 리모델링 = DL 건설 진행
• 난방 : 지역난방, 열병합
• 면적 타입 : 75, 80, 81, 83, 87, 89 
• 기타 : 엘레베이터 교체완료(2009년), 수도배관(공용배관), 교체완료(2016)

건축물대장

• 대지면적 : 71,300
• 건축면적 : 26.941
• 건폐율 : 15.0
• 총 연면적 : 170.285
• 용적률 산정 연면적 : 156.430
• 용적률 : 219%

 

현황 SWOT 분석

STRENGTH (강점)

• 산본 신도시 최대 대단지 (랜드마크 가능)
• 우수한 업무지구 접근성 : 강남, 가산, 영등포
• 사통팔달 교통 : 산본역, 금정역, 외곽순환, 수원에서 광명, 영동고속도로 등
• 리모델링 시 유리한 단지 구조
• 수평 및 별동 증축 가능
• 전 세대 20평형 대 유사 평면 구성 가능

Weakness (약점)

• 주공아파트 이미지로 고급 주거지 평가 낮음
• 높은 용적률로 재건축 수익성 낮음
• 입지대비 저평가된 집값
• 산본 첫 리모델링 사업 시행에 대한 부담

Opportunity (기회)

• 정부의 리모델링 활성화 정책
• 산본 지역 신축아파트 수요 대비 공급 부족
• 산본 신축 평당 2700만원 대 시세 형성
• 산본 지역 개발 계획 발표 - GTX-C, 금정역 환승센터, 산본천 개발
• 군포시 리모델링 기본계획 수립 중

Threat (위헙)

• 경제 위기 등 국내 경기의 급격한 하락
• 원활한 사업 추진을 위한 주민 협의
• 2,042세대 대단지 동의율 확보
• 군포시 리모델링 기본계획 수립 지연에 따른 사업지연

리모델링이란?

- 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상을 위하여 대수선하거나, 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위 (주택법 제2조)

<재건축 VS 리모델링>

구분	리모델링	재건축
공사방식	골조유지, 별동 증축	전면 철거 후 신축
연한	준공 15년 이후	준공 30년 이후
안전진단 (노후도)	B등급(수직증축) 이상 C등급 (수평, 별동증축) 이상	D등급 이하
사업기간	평균 5년 내외	평균 10년 이상
규제 완화 적용	건축선, 용적률, 건폐율 등 완화심의	없음
초과이익 환수/ 기부채납	없음	있음
추천 대상	용적률 200% 이상 중/고층 단지 유리	용적률 180% 이하 중/저층 단지 유리