리모델링 개념과 준공사례 [리모델링/재건축]

공동주택 리모델링 제안 및 적용사례

• 리모델링의 개념
• 주거개선 needs
• 제도적 이해 및 개념
• 노후 공동주택 관리기법
• 리모델링 & 재건축
• 리모델링 설계의 이해
• 리모델링 증축설계
• 리모델링 설계기법
• 준공사례
• 사업조건

리모델링 개념 - 주거개선 NEEDS

[시대에 맞는 거주성 = 공간의 경쟁력]

• 신도시계획 / 주택공급의 시대
• 건축규제완화 및 고층화
• 분양자율화에 따른 주거 브랜드화
• 건축규제강화 상품가치경쟁
• 수직증축 리모델링 허용
• 주거요구의 다양화

• 도입기 [리모델링1기]
• 정체기
• 성장기[리모델링 2기]
• 정착기

• ex) 목동신시가지 아파트
• 1983년 - 택지개발계획 / 203만 7918m2
• 1985~1988년 : 5~20층의 중,저층이 혼재, 14개 단지, 392개동 (2만6600여가구)203만 7918m2, 평균 건폐율 14.44%, 평균용적률 132.62%

 목동신시가지 아파트는'선계획 후 주거'로 기능별로 명확하고, 컴팩트한 공간구획, 현재의 삶의 질과 패턴에 맞는 입체적인 변화가 필요한 시점입니다.

• 시대 주거방식에 맞지 않는 공간구획
• 각 공간별 주요계획 비율로는 거실 : 환기,조망을 위한 2면개방, 주방 : 보조주방 설치, 침실:드레스룸, 파우더룸 설치, 욕실 : 욕실의 기능분리, 발코니 : 3개 이상으로 분리가 있다.
• 2BAY / 복도형 / 좁은 거실폭 / 욕실 1개 - 주거 만족도 및 공간 활용성이 낮다.
• 노후화 된 구조 및 비효율적인 에너지성능으로는 결로발생, 벽체균열시작이 되고 배관내부상태와 물의 상태에 따라 노후 된 배관, 구조  / 저효율 단열계획을 확인 - 관리비부담 가중 및 안전성 위협을 줄 수 있다.
• 커뮤니티 부족과 단지가치의 정체 : 구매결정요인 중요도 우선순위, 경기변동, 정책변화, 층수, 단지 부대시설, 주차장
• 협소한 부재, 복지시설 및 주차공간 - 편리성 및 단지 경쟁력 지하

거주성과 단지의 가치를 높일 수 있는 리모델링

리모델링의 개념 제도적 이해 및 개념

선진국형으로의 주택정책 변화

• 주택 촉진법
• 주택보급률 100%
• 주택법 개정

공동주택의 노후화와 리모델링

• 2009년 기준, 국내 15년 이상 경과한 공동주택 300만호에 육박하며, 2015년에 이르면 500만호를 넘을 것으로 예상 
• 급속히 노후화하는 공동주택의 문제를 재건축 재개발만으로 해결하기 어려움
• '저탄소 녹색성장'에 기여할 수 있는 사업 - 재건축 재개발 개신 "재활용"
• 친환경 저에너지 정책
• 자원낭비 억제
• 환경보전
• 주택관리 및 안정화 정책
• 안전 성능개선

내진구조 기준 변화

• 1987이전 / 내진기준 없음 / 당시의 구조 기준으로 지진규모 4.0 대비 가능 / 재건축 유도
• 1988년 / 내진기준 최초도입 / 6층 (10000M2)이상 건축물 아파트 2등급 분류 (규모 5.0대비) / 부분보완 내진성능 확보 가능 / 리모델링을 통한 내진보강 유도
• 1995년 / 1차 개정 / 6층 (10000M2)이상 건축물 5층 이상 아파트 (규모 6.0대비) / 내진성능 보완 및 내진성능 유지보수 증축 시 내진보강 의무
• 2000년 / 2차 개정 / 내진설계기준 부분 개정 5층 이상 건축물 / 15층 이상 아파트 특등급 상향 분류
• 2005년 / 3차 개정 / 건축구조설계(Korean building code)재정, 3층 (1000m2) 이상 지진규모 6.2대비
• 2009년 / 4차 개정 / 상세지진재해도 이용, 지진하중 감소, 높이에 따른 구조시스템 제한규정 신설 (내진설계범주 'D'인 경우 60m 이상 내력벽은 특수 전단벽으로 적용설계)

리모델링의 개념

건축물 또는 외부공간의 성능 및 기능의 노후화에 대응하여 개보수, 대수선, 증축, 기능부가 등의 행위를 통하여 건축물의 성능을 향상 및 유지 시킴과 동시에 환경을 보전하고 자원 낭비를 줄여 지속 가능한 건축물을 구축 할 수 있도록 하는 건축활동

(그린)리모델링의 개념

녹색 건축 설계 

• 고성능 단열재
• 고효율 창호
• 고효율 설비
• 신재생 에너지
• 에너지 성능 개선

단지 환경 설계

• 주차시설 개선
• 녹지공간 개선
• 주민커뮤니티시설 개선
• 단지 차별화
• 사회적 주거요구 개선

구조 보강 설계

• 구조적 성능개선
• 내진 보강
• 기존구조 보수 보강

"그린리모델링" 

• 구조건전성 확보 및 내진성능 향상
• 에너지 절감 및 온실가스 감축목표 달성.
• 입면도의 그린 모델링 달성

리모델링의 법적 정의

리모델링의 법적 정의 (건축법 제2조 10호, 주택법 제2조 15호)

• 건축법 제2조 10호 10. "리모델링"이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다.
• 주택법 제2조 15호 15. "리모델링" 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 행위 (대수선 / 증축 / 세대수 증가)
• <주택법상 증축 범위>
• 전용면적 증축 : 세대 주거전용면적 85m2 미만 40% / 85m2 이상은 30%
• 세대수 증가 : 기존세대수의 15% 이내
• 수직증축 : 15층 이상 3개층 / 14층 이하 2개층 이내

리모델링은 기존 건축물을 대수선, 증축 하면서 현행법과 상충되는 부분을 건축법에 의한 "적용의 완화"를 받는 행위

리모델링 정책제도 변화

제도변화	연  도	관 련 법 령	비  고
리모델링 개념 도입	2001.09	건축법 시행령 및 시행규칙 (제6조 1항)	건축 기준의 적용 완화 여부 및 적용범위 규정
	2002	공동주택 관리령 (제10조 6항) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 (제31조)	리모델링 행위허가 기준 신설   준공 후 20년 경과 시 증축허용, 리모델링 지구 등
리모델링 주택조합 도입	2003.11	도시 및 주거환경 정비법 (제33조) 주택법 (제32, 48조) 및 시행령 (제32, 38, 47조)	리모델링 특례 인정   리모델링 주택조합 설립(동의율80%) 인정 등
증축허용	2005.5	주택법 및 시행령 (제2, 4조, 별표7)	주거전용면적의 3/10이내 증축   필로티 구조의 인정 및 최상층 상부증축
조합설립요건완화	2006	주택법 시행령 (제27조) 조세특례제한법 시행령 (제106조 5항)	주택조합 설립요건 동의를 2/3로 완화   부가가치세 면제범위 확대
연한단축	2007.11	주택법 시행령 (제4조의 2, 37조 1)	증축 리모델링 허용연한 20년에서 15년 경과로 단축
세대수 증가허용	2011.12		- 측면과 별동증축을 허용(기존 세대의 10% 범위 내에서 일반분양 가능) - 전용면적 85㎡(국민주택규모)이하는 전용면적의 40%까지 증축범위 상향
수직증축 허용	2013.12		- 15층 이상은 3층, 14층 이하는 2층 이내로 수직증축 허용 - 세대수 증가 범위확대 10% → 15% 상향
*재건축 연한단축 (9.1 부동산대책)	2014. 09		- 재건축 연한단축 40년 → 30년 - 안전진단 중 주거환경비중 강화(15% → 40%)