아파트 공동주택 리모델링 사업유형별 추진 프로세스 및 업무 매뉴얼

아파트 공동주택 리모델링 사업유형별 추진 프로세스 및 업무 매뉴얼

안녕하세요. 오느른 건축사사무소 경력 3년을 채운 한 건축가가 최근 2년동안 담당했던 공동주택 리모델링 프로젝트에 대해서 정리를 해보는 시간을 가질까 합니다. 최근에 공동주택 신축 프로젝트로 부서를 옮기면서 한 번 정리의 시간이 필요하다고 생각했고 아직 많이 아는게 없지만 알고 있는 내용과 자료를 정리해볼까 합니다.

과거에도 리모델링의 이해를 도와드리기 위해서 다양한 글이 있으므로 필요할 경우에는 참고해보시면 좋을거 같네요.

 

2023.01.11 - [건축] - 리모델링이란. 리모델링의 이해 (리모델링과 재건축 개념과 비교)

리모델링이란. 리모델링의 이해 (리모델링과 재건축 개념과 비교)

 

 

아파트단지 리모델링 사업유형별 추진프로세스 및 업무매뉴얼

[토지주택연구원] 자료를 기본 내용으로 작성하고 개인적인 생각을 섞어서 설명해드릴까 합니다.

아파트 단지 리모델링 사업은 신규 주택을 짓는 신축이나 재건축 사업과 차이점이 많은 사업으로 기존 건축물의 구조를 다시 사용하는 방법으로 재활용을 하는 해체공사와 증축도 하는 공사입니다. 그렇기 때문에 장점도 많지만 그만큼 규제나 기술적 어려운 부분이 많은거 같습니다. 그럼 리모델링 기본사항에 대해서 조금 더 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

리모델링 기본사항 및 업무매뉴얼 

법적인 리모델링의 정의

리모델링의 법을 우선 정의해보자면 현행법상 리모델링은 대수선과 증축, 세대수 증가를 포함하는 것으로 크게 구분이 가능합니다.

[건축법 제2조 제1항] : 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위해 대수선하거나 일부를 증축 또는 개축하는 행위

[주택법 제2조 제25호] : 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위한 1~3 중 하나에 해당하는 행위

1. 대수선 하는 행위
2. 증축하는 행위
3. 세대수를 증가하는 증축행위

건축법에는 비주거용 건축물 리모델링의 법규를 담고 있으며, 공동주택 아파트단지의 리모델링에 관한 법규는 주택법에서 구체적으로 규정하고 있습니다.

리모델링에서 증축이 가능한 면적은 지정이 되어 있는데, 증축은 각 세대 주거전용면적의 40% 이내에서 가능합니다. 단, 각 세대의 주거전용면적이 85m2 이상인 경우에는 30% 이내에서 가능합니다.

건축법에 따른 건축물 대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말합니다.

세대수 증가는 각 세대의 증축 가능한 면적을 합산한 면적의 범위 내에서 기존 세대수의 15%까지 가능합니다.

수직증축이 가능한 주택법에서는 3개층 이내로 보고 있지만, 실무에서 실제로 프로젝트를 진행하면서 수직 증축으로 진행을 하고 있는 경우는 거의 없었으며 실제로 지어진 사례가 없습니다. 그 이후로는 인허가 과정이 더 복잡하고 길고, 수직증축에 대한 구조적 문제점을 풀기 위한 진행 과정이 수평증축에 비해서 합리적이지 않기 때문입니다. 

 

증축은 리모델링 대상 건축물에 대한 수직증축 또는 수평증축, 별동증축 즉 신축을 말함 (기존 단지 내 여유부지에 별동 신축) 등 3가지 방식이 있습니다.

수직증축은 건축당시 구조도면이 있고 안전진단 결과과 A 또는 B등급인 경우에 한하여 3개층 이내에서 가능합니다. (대상 건축물이 14층 이하인 경우 2개층으로 할 수 있으며, 안전진단 결과가 C등급일 때는 수평증축만 가능합니다.  앞에서 말씀을 드렸듯 많은 층수를 증축할 수 있는 것도 아니며, 안전진단 결과에 대한 증축은 보통 C등급이 나올 때 리모델링을 진행하는 경우가 많은데, 이럴 경우에는 수평증축만 가능한 사업지가 많고 옛날 건축물의 경우에는 구조도면이 없는 사업단지 역시 많기 때문에 현재 진행되고 있는 프로젝트 대부분은 수평증축으로 진행되고 있다고 생각할 수 있습니다.

 

전용면적 증가분의 활용개념

주택법에서 각 세대의 주거전용면적을 기준으로 증축 가능한 비율을 정하고 있고 각 세대의 증축 가능면적을 합산한 면적의 범위 내에서 리모델링하도록 규정을 하고 있습니다. 공동주택 리모델링에서는 각 세대 전용면적 증가분의 합을 단지 여건을 고려하여 최적 활용하는게 중요한데요. 예를 들자면 85m2 이하 평형으로만 구성된 아파트는 세대 전용면적의 확장이 40%까지 가능하므로, 각 세대 전용면적 증가분의 합은 최대 40%입니다. 사업주체는 이 증가분을 활용하여 주동부 수직증축, 주동부 측면의 수평증축 그리고 단지 내 별동증축 등을 통해, 단지 여건에 맞는 공간 확보 및 세대수 증가 등을 진행하게 됩니다.

 

공동주택 리모델링 허용년한

리모델링은 주택법에 따른 사용검사일 또는 건축법에 따른 사용승인일 이후 15년이 경과한 공동주택에 대해 실시가 가능하도록 되어있습니다. 

 

 

 

리모델링사업의 주요 절차

절차	주요내용
추진제안	입주자대표회의 등에서 리모델링주택조합설립 추진위원회 구성을 제안
조합설립 인가신청	추진위원회가 아래 조합설립 동의요건을 확보하여 관할 소재지의 시장, 군수, 구청장에게 리모델링주택조합 설립인가 신청 조합설립 동의요건 (주택법 제11조 제3항) - 주택단지 전체를 리모델링하는 경우 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의 - 동을 리모델링하는 경우 그 동의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 - 설립인가를 받은 리모델링주택조합이 법인격을 인정받으려면 설립인가일부터 30일 이내에 관할 소재지에 등기 필요(주택법 제76조 제5항)
1차 안전진단	리모델링주택조합의 요청으로 시장, 군수, 구청장이 대상 건축물의 구조 안전성을 평가 - 증축 리모델링의 가능 여부 판정 - 안전진단 결과, 재건축사업이 필요하다고 결정된 경우 증축 리모델링이 불가
건축심의등 기본설계	리모델링주택조합의 신청 (건축기준 완화적용 요청 포함)을 받은 시장, 군수, 구청장이 8개 건축기준의 완화범위 결정 등을 위한 건축위원회 개최 -용적률, 건폐율, 높이제한, 일조의 확보, 건축선, 조경, 대지안의 공지, 공개공지
권리변동계획	기존 주택의 권리변동명세, 조합원 분담금 산정, 세대증가분 분양계획 등
사업계획 인, 허가 신청 실시설계	리모델링주택조합이 아래 동의요건 확보 후 관할 시장, 군수, 구청장에게 사업계획에 대한 인,허가 신청 리모델링허가 동의요건 (주택법 시행령 제75조 제1항 별표4) -주택단지 전체를 리모델링하는 경우 : 주택단지 전체 구분소유자와 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의 및 각 동별 구분소유자와 의결권의 각 50퍽센트 이상의 동의 - 동을 리모델링하는 경우 : 그 동의 구분소유자와 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의 - 인,허가 신청은 조합설립인가일부터 2년 이내에 하여야 함 (주택법 시행령 제23조) - 또한 리모델링주택조합은 인,허가 신청에 앞서 위 동의요건에 미동의한 구분소유자에 대한 매도청구 진행(주택법 제22조 제2항)
이주 / 철거	리모델링주택조합의 '분담금 확정총회' 개최 - 입주민의 이주 - 철거
2차 안전진단	입주민의 이주 후, 시장, 군수, 구청장이 대상 건축물의 구조안전에 대한 상세확인을 위한 2차 안전진단 실시 (수직증축을 하는 경우에 한함) - 1차 안전진단 결과의 적합성, 리모델링 설계 및 공사계획의 적정성 등을 판단
착공 / 준공	리모델링공사의 착공 - 완공 이후 시장, 군수, 구청장의 사용검사 신청 -착공은 사업계획의 인,허가를 받은 날부터 5년 이내에 하여야 함 (주택법 제16조)

 

조금 정리를 하고 지나가자면 기존에 리모델링 개념에 대해서 설명을 한 번 드린적이 있는데, 한 번 정리해볼게요.

 

수직 증축형 

• 기존 14층 이하 - 2개층 까지.
• 기존 15층 이상 - 3개층 까지.

수평 증축형

• 전용면적 85m2 미만 - 40% 범위 내 가능
• 전용면적 85m2 이상 - 30% 범위 내 가능

세대수 증가형

• 기존 세대수 15% 범위 내 (별동증축 가능) 합니다.

 

리모델링 절차

추진위원회 구성 - 조합설립 인가 - 시공사 선정 - 안전성 검토 1차 실시 - 건축위원회 심의 - 권리변동 계획수립 - 사업계획 승인 - 이주/안전진단/착공/준공

 

• 추진위원회 구성 : 입주자 대표회의 등 추진 주체 구성
• 조합설립인가(제11조) : 동의 요건 전체 2/3, 각동 1/2 이상,  조합설립 창립총회 개최 
• 시공자 선정(규칙제7조) : 총회에서 선정
• 안정성검토(제69조) : 구조안전성을 위하여 수직, 수평증축 가능 판정
• 도시,검축심의 (제66조 6항) : 동의 요건 전체2/3, 각동 1/2 이상, 건축법 적용 완화심의
• 사업계획승인 (제66조2항) : 동의 요건 전체3/4, 각동1/2 이상 (30세대 이상 증가시)
• 분담금확정 (제67조) : 권리변동 계획 수립, 분담금 확정
• 안전진단 (제68조) : 주민 이주 후 구조안전 상세확인
• 착 공 : 공사 시작, 사용검사, 입주