리모델링이란. 리모델링의 이해 (리모델링과 재건축 개념과 비교)

리모델링의 이해

• 리모델링의 이해
• 설계의 방향

 

리모델링이란?

[주택법 제2조 제25호]

건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위한 1) 대수선 또는 2) 증축을 하는 행위에요.

 

 

 

 

리모델링 범위

1) 대수선

• 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 또는 외부형태를 수선, 변경하거나 증설하는 것

2) 증축

• 대상 : 준공 후 15년이 경과된 공동주택

1) 전용면적 (세대당 면적) : 85m2 미만 = 40% 이내, 85m2 이상 : 30% 이내

2) 세대수 : 기존 전체 세대수의 15% 이내 증가가 가능 (전용면적 증가 총면적 내에서 가능)

3) 수직증축 : 14층 이하 = 2개 층 이내, 15층 이상 = 3개 층 이내 (단, 건축 당시 구조도 보유 필요)

-필로티 설치 시 1개 층 수직 증축 시 수평 증축이라 함

성남시 리모델링 이해 자료

 

 

 

 

맞춤형 리모델링 (거주성 향상)

대수선

• 주요구조물 3개 이상 수선, 변경
• 세대 수 증가 없이 주택의 성능을 개선하는 사업
• 소유자 부담가능 범위에서 사업진행 - 분담금 최소화
• 거주형 또는 단기 이주형 사업으로 단시간에 주택 성능개선

세대구분형

성남시 리모델링 이해 자료

• 공동주택 일부를 구분하여 세대별로 독립적인 생활 가능
• 가능범위 : 기존 세대 수 및 총 전용면적의 1/3 이하 (전 세대 불가)

 

 

 

 

세대 수 증가형 리모델링

수평증축 / 수직증축 / 별동증축

• 수평증축 : 증축분의 하중이 수평으로 증가하여 수직증축에 비하여 보수보강비가 상대적으로 낮은 방식
• 수직증축 :기존 단지배치를 유지하여 조망확보 및 간섭이 발생하지 않는 장점이 있으며, 증가하는 물량을 통하여 사업비 조달이 가능한 방식
• 별동증축 :단지 내 여유공간에 별동을 증축하는 방식으로 세대를 일반분양하여 사업비 조달이 가능한 방식

혼합형

• 수평, 수직, 별동 증축 방법은 단지의 개별적인 조건에 따라 혼합 적용
• 전체 면적 증가분에서 수평증축으로 기존 조합원의 전용면적을 증가시키고 남은 증축면적을 수직 증축을 통하여 일반분양하는 리모델링 계획 가능
• 수평과 수직증축이 동시에 적용되어 평면구성이 다양해지고, 일반분양을 통하여 사업비 조달 가능한 장점이 있으나 보수보강에 따른 공사비가 높아지는 것이 약점

 

리모델링과 재건축 비교

리모델링	구분	재건축
주택법	법적근거	도시 및 주거환경 정비법
건축물 노후화 억제 및 기능 향상	성격	노후불량 구조물 밀집지역 주거환경개선 및 주택공급
준공 15년 경과 이후 추진 가능	최소 연한	준공 30년 경과 이후 추진가능 (안전진단 강화로 실제 40년 경과 이후)
법적 상한 용적률 이내 (군포시 기준) 법적 상한 초과(건축심의로 결정)	용적률	법적 상한 용적률 이내 (최대 300% 이하)
대수선 또는 부분철거 후 증축	공사방식	전면 철거 후 신축
기존 전용면적의 30% ~ 40% 이내	증축범위	용적률 범위 내
적용의 완화 (8가지 항목)	건축법 완화적용	완화 적용 없음
수직증축(B등급 이상)  수평증축 (C등급 이상)	안전진단	최소 D등급 이하 (D,E)
없음	기반시설 기부채납	도로, 공원, 녹지 등 의무 제공
기존 구조를 보수 보강하여 현행기준에 맞는 내진설계 기준 적용	구조	현행 기준에 적합하게 설계 및 시공
없음	소형 임대주택  건립	증가 용적률의 50% 건립 (전용 60㎡ 이하)
없음	기부채납 초과이익환수	도로, 공원, 녹지 등 제공 (3천만원 초과시 10~50% 국가환수)

 

 

 

 

리모델링의 절차

수평증축 리모델링 시 [ 1차 안전성 검토, 2차 안전성 검토, 2차 안전진단 ] 제외 사업기간 단축가능

 

리모델링 완화사항

기존 건축물을 리모델링 하면서 현행법 상충되는 부분은 건축법 시행령 제6조 "적용의 완화"를 받음

항     목	완화항목	완화조건
적용의 완화 (건축법 시행령 제6조)	1.대지안의 조경 (건축법 제42조) 2.공개공지 등의 확보 (건축법 제43조) 3.건축선의 지정 (건축법 제46조) 4.건축물의 건폐율 (건축법 제55조) 5.건축물의 용적률 (건축법 제56조) 6.대지 안의 공지 (건축법 제58조) 7.건축물의 높이제한 (건축법 제60조) 8.일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 - 채광방향 (건축법 제61조 제2항) [단, 정북방향 일조 (건축법 제61조제1항) 제외]	건축위원회 심의를 통해 완화 범위 결정 1. 공공의 이익을 해하지 아니하고 주변의 대지 및    건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것 2. 도시의 미관이나 환경을 지나치게 해하지 아니할 것 3. 공동주택 리모델링은 복리시설을 분양하기 위한    것이 아닐 것

 

조합원의 니즈

1) 분양면적 최대화 (분담금 최소화)

2) 거주성 향상

3) 주차장 개선 및 부대시설 확충