건축 인허가 프로세스 이해 각종 심의 및 인허가 방법

건축 인허가 프로세스

• 건축인허가 구분
• 단계별 설계정의
• 각종 심의 및 인허가

 

 

 

 

 

 

 

 

건축인허가 구분

건축법, 주택법, 도시 및 주거환경정비법

 

건축신고

• 허가대상이 아닌 것

건축허가

• 바닥면적 85㎡ 초과
• 연면적 100㎡
• 주택법, 도정법 제외

사업계획승인

• 주택 30호, 공동주택 30가구 이상
• 10,000㎡ 이상의 대지조성
• 도시형 생활주택 30가구 이상
• 주상복합 300세대 이상

사업시행인가

• 도시환경정비사업 (상업, 공업지역)
• 재개발
• 재건축

건축법과 주택법의 설계상 차이는 부대시설, 복리시설 설치 유무 (도서실, 어린이집, 경로당, 주민공동시설 등)

 

 

 

 

 

 

 

 

지역주택 조합은? 사업계획 승인? 사업시행인가?

조합원 모집 신고 → 지구단위계획 수립 → 건축심의 → 조합설립인가→ 사업계획 승인 → 착공→ 입주자 모집 승인→ 사용검사→ 조합해산

조합원 모집신고 : 예정 세대수의 1/2 이상, 20명이상- 조합원 모집신고 -공개모집

지구단위계획 수립 : 구역내 토지면적 2/3동의 - 필수 사항은 아님

건축심의 : 구역내 토지면적 2/3 동의

조합설립인가 : 주택건설대지의 80% 이상 토지사용승낙서 확보

사업계획승인 : 주택건설대지의 조합명의 소유권 95%이상 확보

착공 : 토지 100% 확보

입주자 모집 승인 : 잔여세대 분양

조합해산 : 청산

6개월 이상 일정지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하 소형주택 소유자들이 조합을 구성해 주택을 짓는 사업을 말한다. 이는 주택법에 근거한 것으로 주택조합 설립인가, 사업계획 승인, 착공 신고 등의 인허가 절차로 구성되어 재개발 절차보다도 간소합니다. 지역주택조합원의 자격은 주택조합 설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 않거나, 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 하며, 조합설립 인가신청일 현재 동일한 시군 지역에 6개월 이상 거주해 온 자여야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

아파트 리모델링 건축허가? 사업계획승인? 사업시행인가?

리모델링	구분	재건축
주택법	법적근거	도시 및 주거환경 정비법
건축물 노후화 억제 및 기능 향상	성격	노후불량 구조물 밀집지역 주거환경개선 및 주택공급
준공 15년 경과 이후 추진 가능	최소 연한	준공 30년 경과 이후 추진가능 (안전진단 강화로 실제 40년 경과 이후)
법적 상한 용적률 이내 (군포시 기준) 법적 상한 초과(건축심의로 결정)	용적률	법적 상한 용적률 이내 (최대 300% 이하)
대수선 또는 부분철거 후 증축	공사방식	전면 철거 후 신축
기존 전용면적의 30% ~ 40% 이내	증축범위	용적률 범위 내
적용의 완화 (8가지 항목)	건축법 완화적용	완화 적용 없음
수직증축(B등급 이상)  수평증축 (C등급 이상)	안전진단	최소 D등급 이하 (D,E)
없음	기반시설 기부채납	도로, 공원, 녹지 등 의무 제공
기존 구조를 보수 보강하여 현행기준에 맞는 내진설계 기준 적용	구조	현행 기준에 적합하게 설계 및 시공
없음	소형 임대주택  건립	증가 용적률의 50% 건립 (전용 60㎡ 이하)
없음	기부채납 초과이익환수	도로, 공원, 녹지 등 제공 (3천만원 초과시 10~50% 국가환수)

 

행위허가	사업 대상
건축허가	증가하는 세대수가 30세대 미만인 사업
사업계획승인	증가하는 세대수가 30세대 이상인 사업

 

단계별 설계정의

계획설계_Schematic Design (계획안완성 / 구역지정 / 지구단위지원)

계획 설계라 함은 건축사가 건축주로부터 제공된 자료와 기획업무 내용을 참작하여 건축물의 규모, 예산, 기능, 질, 미관 및 경관적 측면에서 설계 목표를 정하고 그에 대한 가능한 계획을 제시하는 단계로서, 디자인 개념의 설정 및 연관 분야 (구조, 기계, 전기, 토목, 조경 등을 말한다. 이하 같다)의 기본시스템이 검토된 계획안을 건축주에게 제안하여 승인을 받는 단계이다.

중간설계_Design Development (심의도서작성 / 사업시행인가도서작성)

중간설계(건축법 제8조 제3항에 의한 기본설계도서를 포함한다. 이하 같다)라 함은 계획 설계 내용을 구체화하여 발전된 안을 정하고, 실시설계 단계에서의 변경 가능성을 최소화하기 위해 다각적인 검토가 이루어지는 단계로서, 연관분야의 시스템 확정에 딴른 각종 자재, 장비의 규모, 용량이 구체화된 설게도서를 작성하여 건축주로부터 승인을 받는 단계이다. (인허가용 최소 도서)

실시설계_ Construction Document (착공신고 / 공사용 도서)

실시설꼐라 함은 중간 설계를 바탕으로 입찰, 계약 및 공사에 필요한 설계도서를 작성하는 단계로서, 공사의 범위, 양, 질, 치수, 위치, 재질, 질감, 색상 등을 결정하여 설계도서를 작성하며, 시공 중 조정에 대해서는 사후설계업무 단계에서 수행방법 등을 명시한다. (허가 조건 반영, 시방서, 내역서)

사후 설계 관리_Post Design Management

사후설계관리업무 라 함은 건축설계가 완료된 후 공사시공 과정에서 건축사의 설계의도가 충분히 반영되도록 설계도서의 해석, 자문, 현장여건 변화 및 업체선정에 따른 자재와 장비의 치수, 위치, 재질, 질감, 색상, 규격 등의 선정 및 변경에 대한 검토, 보완 등을 위하여 수행하는 설계업무를 말한다. (시공 중 도면 오류, 경미한 변경 준공도면)

 

기본계획 확정 → 심의접수 →  분양CG→ 준공사진

 

 

 

 

 

 

 

 

각종 심의 및 인허가

건축위원회 심의

건축위원회심의 대상

시,군,구 건축위원회 심의 대상

• 다음의 어느 하나에 해당하는 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 5,000㎡ 이상인 건축물
• 문화 및 집회시설
• 종교시설
• 판매시설
• 운수시설 중 여객자동차터미널
• 의료시설 중 종합병원
• 숙박시설 중 관광숙박시설
• 16층 이상인 건축물
• 미관지구 내의 건축물로서 건축조례로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물의 건축 및 대수선에 관한 사항
• 분양을 목적으로 하는 건축물로서 건축조례가 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물의 건축에 관한 사항

시 (특별시, 광역시), 도건축위원회 심의 대상

• 시,군,구 건축위원회심의 대상 중 21층 이상 또는 연면적 100,000㎡ 이상인 건축물

 

건축위원회 심의 절차

심의접수 → 담당공무원 검토(건축과) → 관련부서협의 → 담당공무원 의견 취합 → 심의상정 → 심의위원 도서전달 → 심의위원 사전 의견 (방문설명) → 의견 설계사 전달 (의견반영) → 본심의

심의의결 구분

종류	내용
원안동의	심의신청 계획안을 위원회에서 수정 없이 동의
조건부동의	심의지적사항이 기본계획을 유지하는 경미한 변경으로 신청자가 수용하는 조건으로 동의
보완	심의지적사항에 대하여 신청자의 검토의견이 필요하거나 제출된 자료 외 별도의 도면 등이 필요한 경우
재심	심의지적사항이 중대하여 재계획이 필요한 경우
반려	관련법규에 위반되거나 심의요건이 불충분할 경우
보류	심의 중 타부서 협의 등이 필요하여 심의진행을 차기위원회로 이월하는 경우
의견제시	사업주관 부서나 타부서 등에서 자문을 의뢰한 경우
조건부(보고)	사업 및 인허가 절차는 진행하되 조건의 반영여부에 대하여 위원회에서 확인할 필요가 있는 경우

 

 

 

 

 

 

 

 

 

건축허가, 사업계획승인 단계별 항목

건축심의 전 - 건축심의 등 - 건축허가 (사업계획승인)신청 - 건축허가 (사업계획승인)완료 - 착공신고

건축심의 전 ~ 건축심의

• 매장문화재 지표조사
• 건축물 안전영향 평가
• 환경영향평가
• 재해영향평가
• 교통영향평가
• 교육환경 영향평가
• 성능위주 설계심의
• 수도권 정비심의
• 도시계획심의

건축심의 등 ~ 건축허가 (사업계획승인) 신청

• 친환경주택 성능평가
• 공동주택 소음예측평가
• 수질오염물질의 총량관리
• 장수명주택 인증제도
• 범죄예방 환경설계
• 도로시설물 도시디자인 심의
• 공원자문
• 에너지사용계획 협의
• 경관심의
• 사전재난 영향성 검토협의

건축허가(사업계획승인) 신청 ~ 건축허가(사업계획승인) 완료

• 공동주택성능등급 표지제도
• 건축물의 에너지효율등급
• 장애물 없는 생활환경 인증
• 에너지 절약계획서
• 에너지관리, 신재생 에너지
• 저공해 자동차 주차장 확보
• 건축물에 대한 미술장식의 설치
• 철도보호지구에서의 행위제한
• 서울 메트로협의

건축허가(사업계획승인) 완료 ~ 착공신고

• 지능형 건축물 인증
• 초고속정보통신건물 인증
• 지하안전영향 평가
• 굴토심의
• 구조안전심의
• 녹색건축인증
• 결로방지대책

 

설계 및 인허가 일정표(예시)

 

인허가 관련 주요 법령 (도시인허가)

구분	인허가 항목	관련법	관련조항	인허가기관 제출처	처리기간	제출시기	시행주체	비고
환경영향평가	환경영향평가 해당시	환경영향평가법	법 제22조/령제31조	승인기관 해당지자체 -환경부	12개월	사업시행전	사업주	-
지구단위계획	지구단위계획 변경시	국토의 계획 및 이용에 관한 법률	법 제30,49조/령 제25,42조의3	해당 지자체	10개월	사업시행전	사업주	지구단위계획 수립 후 5년간 변경불가
재해영향평가	재해영향평가	자연재해대책법	법 제5조/ 제6조의1	해당 지자체	3개월	개발행위 허가 전	사업주	개발행위허가, 용도지역별, 개발행위, 허가의 규모를 초과하는 경우
개발행위허가	개발행위허가 해당시	국토의 계획 및 이용에 관한 법률	법 제56~57조 / 령 제51조 / 규칙 제9조	해당 지자체	15일	공사 착공전	사업주 / 설계사	주거/상업/자연/생산녹지,공업, 보전녹지, 관리, 농림, 자연환경보전
교육환경영향평가	교육환경영향평가	교육환경 보호에 관한 법률 / 조례	법 제6~8 / 령 제15~18조	해당 지자체	2개월	건축허가 신청예정 60일전		절대보호구역 : 학교출입문으로부터 50미터까지인 지역, 상대보호구역:학교 경계등으로 부터 200미터까지인 지역
교통영향평가	교통영향평가	도시교통정비촉진법 / 조례	법 제15~17조 / 령 제13조의2	해당 지자체	3개월	건축허가 신청전	사업주	도시정비권역 : 연면적, 교통권역
수도권 정비위원회 심의	수도권 정비위원회 심의	수도권 정비계획법	법 제19조/령 제14조의1	국토교통부	2~3개월	사업계획승인 신청전	사업주	자연보전권역 내 도시개발사업 : 도시지역

 

인허가 관련 주요 법령(건축인허가)

소방성능위주설계, 건축/구조안전/굴토심의, 건축물 안전영향 평가(해당시), 지하안전 영향평가, 경관심의, 위험물설치허가

 

친환경 인증기준

 

건축허가 대상

허가대상	허가권자
건축 또는 대수선 (일정규모 이하인 경우 건축신고)	시장, 군수, 구청장
- 21층이상 - 연면적 합계가 10만㎡ 이상 (공장제외) - 연면적의 3/10 이상의 증축으로 인하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적합계가 10만㎡이상 되는 증축 포함	특별시장 광역시장

 

건축신고 대상

행위	대상	규모
증축, 개축, 재축		바닥면적합계 85㎡ 이하
대수선		연면적 200㎡ 미만, 3층 미만
건축(신축)	기타 소규모건축물	연면적합계 100㎡ 미만 건축물의 높이 3M 이하의 증축 표준설계도서에 의해 건축하는 건축물로 그 용도 규모가 주위환경, 미관에 지장이 없다고 인정되어 건축조례로 정하는 건축물

 

착공신고

건축물 철거 및 멸실 후 건축물의 공사를 착수하기 위해서는 허
가권자에게 「건축법」에 따라 공사계획을 신고하여야 한다.
착공신고를 할 때에는 착공신고서, 착공관련 설계도서, 흙막이
구조도면(지하2층 이상의 지하층 설치 시) 등을 제출하여야 하
여야 한다.

착공신고의 절차

착공신고 접수 - 검토 / 관계부서 협의 - 착공신고 필증교부 - 착공

연면적 합계가 5000㎡ 이상인 건축물일 경우에는 건축법 제25조에 따라 공사 감리자를 지정하여 공사감리를 하게 하여야 한다.