건축지식 용적률 도입배경, 용어와 기준 등 - 용적률의 이해 (인센티브 관련 건축용어정리)

건축지식 용적률 도입배경, 용어와 기준 등 - 용적률의 이해 (인센티브 관련 건축용어정리)

1. 용적률 도입배경(연혁)

2. 용적율의 용어와 기준 (건축법, 국계법, 정비사업, 도시조례 등)

- 참고 및 참조 (한국건축가협회 자료)

 

용적률 게임 (THE FAR GAME Constraints Sparking Creativity)이라는 단어를 들어보셨나요? 2016년도에 베니스 비엔날레 건축전 한국관에서 이야기가 되었던 용적률 게임은 창의성을 촉발하는 제약이라는 주제로 건축전을 했는데요.

 

 

 

 

 

용적률의 의미

용적률은? 연면적의 대지면적 비율

건축법 제56조 (건축물의 용적률)

대지면적에 대한 연면적 (대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율 ("용적률"이라 한다)의 최대한도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

 

그럼 용적률이라는 것은 언제 생겼을까요?

용적률은 법적 용어에요.  건축법에 의거하여 건축에서 사용하고 있는 것으로 건축물에 관한 기준을 다루는 건축법에 그 근거가 있어요. 우리나라 건축법은 1962년 1월20일 제정 공포되었다고 하니까. 벌써 60년이 넘었는데요. 그 전에는 대한제국이 아닌, 조선의 법에 기반하고 있는 조선시가지계획령이 건축법 역할을 하여 1934년 6월에 제정되었습니다.

 

하지만 말입니다. 이때는 용적률이라는 건축법이 없었다고 합니다.

건축법이 제정될 때, 그 이전인 조선시가지계획령 및 도시계획법에도 없었어요.

사실 이때는 이렇게 높게 건축물을 올릴 수 있다는 생각을 하는 사람 자체가 없었을거니까요. 같은 땅에서 얼마나 높게 쌓을 수 있는지가 결국의 용적률에 가장 큰 중요한 내용이에요.

 

1962년 제정 건축법

제40조 (높이의 한도) 건축물의 높이는 주거지역에 있어서는 20미, 기타의 지역에 있어서는 35미를 초과하여서는 안된다.

단, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 시장, 군수의 허가를 얻은 때에는 예외로 한다.

1. 건축물의 주위에 공원, 광장, 도로 기타의 공지가 있어서 통행, 방화 및 위생상 지장이 없다고 인정될때.

2. 공업용의 건축물 기타의 건축물로서 그 용도상 부득이하다고 인정될 때

 

 

 

용적률의 정의와 중요성: 건축법 내용 살펴보는 핵심 개념

1. 용적률이란?

용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말합니다.
예를 들어, 대지면적이 100㎡인 부지에 연면적 300㎡ 건물을 짓는다면, 용적률은 300%입니다.
이 비율은 건축법 및 국토계획법에 따라 지역과 용도별로 제한되며, 도시 개발과 환경 조성에 중요한 요소로 작용합니다.

"용적률은 건축물 연면적의 대지면적에 대한 비율을 말하며, 건축법 제56조에 따라 규정됩니다. 1970년에 대한민국에 처음 도입되었습니다."

 

2. 용적률의 역사

대한민국에서 용적률은 1970년 건축법 개정을 통해 처음 도입되었습니다.
초기에는 주거지역 400%, 상업지역 800%의 기준이 설정되었고, 이후 도시 계획의 변화와 필요에 따라 수차례 개정되었습니다.

주요 변화

• 1980년대: 대도시 주택 수요 증가에 따라 주거지역 용적률 상향.
  주택공급 500만 호 정책(전두환 정부)과 200만 호 정책(노태우 정부)으로 이어짐.
• 2000년대: 수도권 난개발 대책으로 도시계획법 전면 개정. 지구단위계획제도가 도입되며 용적률 기준이 조례에 따라 세분화됨.

"1980년대 초 서울의 상업지역 평균 용적률은 250%에 불과했지만, 주거지역은 도시 인구 집중으로 용적률 상향 조정이 필요했습니다."

3. 용적률의 완화와 도시계획

용적률은 법적으로 정해진 상한선을 초과하지 않는 선에서 완화될 수 있습니다. 이 완화는 주로 다음과 같은 조건에서 이루어집니다:

• 공공시설 기부채납: 공원, 도로, 주차장 설치 등 공공목적으로 일부 공간을 제공하는 경우.
• 지구단위계획: 특정 도시구역 내 계획적 개발을 유도하며 용적률을 완화.
• 특수 건축물 조건: 녹색 건축물, 리모델링 등 지속 가능성을 고려한 경우.

문제점

그러나 지나친 용적률 완화는 부동산 투기를 자극하거나, 도시 기반시설 부족 문제를 초래할 수 있습니다.
서울을 포함한 주요 도시에서는 복잡한 완화 공식 대신 보편적인 상향 조정을 통해 공정성과 효율성을 높이는 방향으로 전환이 요구되고 있습니다.

"지구단위계획은 국토계획법 제52조 제3항에 따라 용적률 완화와 도시 건축 정책 유도를 위해 사용됩니다."

4. 용적률 조정의 제안

교육 자료에서는 복잡한 완화 규정 대신 용적률 기준의 전반적 상향을 제안합니다.

• 과거 기준 회복: 도시 기반시설 확충 성과를 반영해 용적률 기준을 재설정.
• 지역별 세분화: 중심지위 체계 개편에 따라 용도지역을 세분화하여 적합한 기준을 도입.
• 공간 재구조화 계획: 국토계획법의 새로운 접근 방식으로 도시 관리의 효율성을 높임.

"25년 동안의 도시기반시설 확충에 따라 용적률 기준을 상향 조정하는 것이 필요합니다. 용도지역의 세분화와 새로운 지구 신설이 시급합니다."

 

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마무리: 용적률이 도시를 바꾸다

용적률은 단순한 건축 비율을 넘어, 도시의 경쟁력과 환경을 결정하는 중요한 요소입니다.
이 교육 자료를 통해 우리는 용적률이 어떻게 도입되고 발전해왔으며, 앞으로 어떤 방향으로 나아가야 할지 배울 수 있습니다.
독자 여러분은 지역의 용적률 기준과 도시계획에 관심을 가지고 함께 고민해 보시는 건 어떨까요?