2024년 앞으로 부동산 가격 전망과 총통화량 M2의 상관 관계 정리 [국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안]

국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안이 8월 8일 발표되었었죠.

2024년 08월 08일에 발표를 했습니다. 거의 한달이 다되가는데요. 진행이 되지 않자 이제는 금리를 반대로 올리고 있는 상황인데요. 미국이 금리를 내리겠다고 하면서 국채 금리가 내려가는것과 상반되는 현상이 일어나고 있는 것입니다. 곧 제제를 하겠죠. 저는 이렇게 정부가 부동산에 제제를 걸기 때문에 오히려 집값이 더 상승할 것이라고 생각합니다. 왜냐면 이렇게 계속 뉴스에 나오면서 계속 상승되는 것을 막기 위해서 더 심한 정책을 낼것이다 라고 말을 하는 것은 앞으로 더 오를거 같은데, 지금이라도 사야하지 않아? 더 늦으면 어떡해. 더 대출이 힘들어 질 수 있잖아! 라고 생각을 하게 만들기 때문이죠. 

현재의 정부가 아닌 지난 정부에서도 겪어봤던 이야기입니다. 이것은 오른쪽 왼쪽 할 필요 없이 모두 같은 현상이 되고 있습니다.

출처 : KB국민은행, KB부동산

우선 8월 8일 주택공급 확대 방안에 대한 내용은?

8월 8일 발표된 주택공급 확대방안을 살펴보면 단순히 주택 수량을 늘리는 것을 넘어, 우리나라 주택 시장의 근본적인 변화를 목표로 하고 있는데요. 주택 시장의 여러 문제점을 해결하고 국민의 주거 안정을 도모하기 위한 다양한 법적, 제도적 장치를 마련하도록 정책을 내고 있어요.

재건축·재개발 촉진: 사업 절차 간소화, 안전진단 기준 완화, 조합 설립 동의율 완화 등을 통해 정비 사업을 활성화하고, 도심 내 노후 주택을 신축 아파트로 대체하여 주택 공급을 확대하려고 하며
용적률 상향: 역세권 정비 사업, 3종 일반주거지역 등을 중심으로 용적률을 상향 조정하여 사업성을 높이고, 고밀도 개발을 유도합니다.
그린벨트 해제: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 개정을 통해 그린벨트 해제 기준을 완화하고, 환경영향평가 절차를 간소화하여 신규 택지를 확보계획
비아파트 공급 확대: 빌라, 다세대 주택 등 비아파트 건축 규제를 완화하고, 세제 혜택을 부여하여 다양한 주택 유형을 공급
미분양 해소: LH 등 공공기관이 미분양 주택을 매입하여 공급을 활성화하고, 시장 안정을 도모

법적 근거 및 변화로는 

재건축·재개발 촉진법 제정: 사업 절차 간소화, 안전진단 기준 완화 등을 명시하여 사업 추진 속도 증가

건축법 개정: 비아파트 건축 규제 완화, 용적률 상향 등을 통해 다양한 주택 유형의 공급을 가능도록

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 개정: 그린벨트 해제 기준 완화, 환경영향평가 절차 간소화 등을 통해 신규 택지 확보를 위한 법적 근거를 마련

기대 효과 및 우려

긍정적 효과: 주택 공급 부족 해소, 주택 가격 안정화, 도시 경쟁력 강화, 일자리 창출 등
부정적 효과: 투기 수요 증가, 도시 환경 훼손, 주민 갈등 심화, 부동산 시장 불안정 등

 

향후 과제를 살펴보자면

법적 안정성 확보: 새로운 법률 제정 및 기존 법률 개정 과정에서 법적 안정성을 확보해야 하고 투기 억제 방안 마련: 규제 완화로 인한 투기 수요 증가를 막기 위한 강력한 투기 억제 방안이 필요해요.
주민 의견 수렴: 사업 추진 과정에서 주민 의견을 충분히 수렴하고, 지역 사회와의 갈등을 최소화해야하며 장기적인 관점에서의 정책 추진: 단기적인 성과에 집착하기보다는 장기적인 관점에서 지속 가능한 주택 정책을 추진해야 합니다.

 

 

 

 

뭐 다른 블로그에서도 이와 같은 내용에 대해서 글을 작성한 적이 있으니까. 별로 중요하지 않게 되어버린거 같은 정책 내용은 그만하도록 하구요.

저는 개인적으로 대형건축사사무소에 재직을 하면서 건축경기가 너무 안 좋고 기성이 안들어와서 월급이 나올 수 있는지 걱정을 하고 있는 현재의 건축업계 관계자분들을 보면 주변에서 부동산 가격이 올랐다는 사실에 대해서는 의문점이 있어요. 적어도 서울에서도 상급지 강남3구에 대해서만 올라가는 것일뿐 전국적으로는 아직까지 PF문제와 미분양이 넘쳐나고 있는 상황이라는 것이죠.

광역시에 있는 부동산 지금 분양 문제로 아주 머리가 아픈 상태입니다. 건설 경기, 건축 경기 실제로 업무를 하고 있는 분들에게 물어보시면 파산 직전이거나 직원들 월급도 겨우 겨우 나오는 경우가 대부분이에요. 부동산 가격이 올라야 새로운 집을 짓겠다고 건설사나 시행사에서 투자를 하죠. 

 

요즘 많은 분들이 말하는게 이것입니다. 월급 모아서 언제 집 사냐. 몇십년 동안 돈 모아도 못사는건데. 이게 나라냐! 사실 월급 모아서 집 사는거 어려운거 맞습니다. 진짜 현금 부자가 아닌 이상 우리는 모두 대출로 집을 사고 있습니다. 대출로 집 사는거죠. 누가 현금 주고 구입하나요. 그렇기 때문에 대출이 실력이 되고 직장과 소득에 대해서 대출에 대한 부분을 조절하면서 금융 정책이 나오는것인데요. 대출 이자를 내는 만큼 인플레이션은 일어나고 있습니다. 집값 역시 올라갈 수 밖에 없다는 거죠. 유튜브에 ebs다큐멘터리 하나를 보세요. 짜장면 가격 2000년도 2000원, 2010년도 4000원 2020년 8000원이라는 가격에서 2025년을 바라보는 현재 10000원~12000원 하는 곳도 넘쳐나요. 2030년이면 저는 16000원의 세상이 될거라고 예상합니다. 그 이유는 저번에 M2 법칙에 대한 총통화량에 대해서 설명을 드린적이 있죠.

10년에 2배가 되고 있고 즉 화폐 가치는 10년에 반토막이 된다는 것입니다.

 

 

 

 

아래 뉴스 기사에 자세한 내용이 있으니까. 참고를 해봐주시면 될거 같구요. 서울 집값이 14주째 오르고 있고 매수 의향은 높아진다는 말이 계속 나오고 있는게 사실이죠.

최근 뉴스를 살펴볼게요.

8.8 부동산 대책 후에도 강남의 집값이 상승을 하고 매수 의향이 올라가고 있다는 뉴스, 우리나라 국민들은 이런 뉴스가 계속되면 욕을 하면서 집값이 오르는것이 문제가 있다고 말합니다. 인플레이션은 짜장면에 대해서만 오지 않는데 말이죠.

https://www.newsis.com/view/NISX20240822_0002858985

8·8 대책에도 서울 집값 14주째 올라…매수 의향도 다시 상승

https://www.newsis.com/view/NISX20240823_0002860190

8.8 부동산대책 후에도 강남 집값·매수 의향 올라

 

인플레이션에 대해서 말씀을 드린적이 있죠. 자본주의 시장을 대부분의 모든 국가가 지정을 하면서 일어나게 된 이유는 무엇일까요? 인플레이션이라는 것을 만들고 일본처럼 디플레이션은 왜 걱정을 하는 것일까요. 우선 국채라는 것을 이해할 필요가 있는데 어려우니까요. 간단하게 말만 하자구요. 국채는 국가의 채무 즉 대출이에요. 대출을 위해서 여러분에게 이자를 줄테니까 돈을 빌려줘. 이렇게 돈을 빌리게 됩니다. 국가는 계속해서 이자를 내야하구요. 만기일이 됐을때 과연 국가는 채권을 갚을까요? 아니죠. 더 저렴한 이자로 더 많은 채권을 찍어내서 갚게됩니다. 그러기 위해서는 화폐 가치가 계속해서 하락을 해줘야죠.

아까도 말을 했던 짜장면으로 비교를 해보자면 짜장면 가격은 2000년도에서 지금 4배~6배 가까이 올랐습니다. 집값도 거의 4배~6배 상승한 가격이죠. 왜 집값은 오르지 않는다고 생각하나요? 수요와 공급에 의해서 수도권에 당연히 가격이 더 비싼것도 사실이죠. 사실 살 수 없다고 생각해서 그렇지 수도권 아니 서울 강남에 가장 좋은 곳에 집 가지고 싶다고 다 생각하지 않아요? 그러니까 제일 비싸고 가격도 오르는거에요. 

집 값이 오르는게 아니라, 화폐 가치가 떨어지는 걸 이해할 수 있다면 시장에 대해서 간단하게 이해를 할 수 있습니다.. 화폐에 대한 인플레이션 자체가 그 가치를 계속해서 떨어트리는거구요. 그 화폐에 대한 부분을 이자라는 것을 통해서 일부 따라갈 수 있게 해주고 있는거 아닌가요. 

많은 사람들이 반문을 하는게 바로 임금은 못 따라가는데요? 임금 보다 자산이 오르는게 더 많아서 그렇다구요! 네 맞아요. 전세계에서 현재 임금이 자산보다 더 많이 오르는 나라는 미국 밖에 없지 않나 싶습니다. 물론 미국도 원래는 자산이 더 많이 오르는 나라였지만 말이죠. 하지만 미국에서는 보통의 사람들이 저축을 하지 않죠. 많이들 말하는게 있습니다. 소비의 나라라고 말하는. 미국은 소비로 경제가 지탱이 된다고 말이죠.

 

외국을 비교하면서 많은 나라는 집값이 그렇게 비싸지 않다. 그런 말 하는 사람들이 많은데, 렌트비 정말 비싸요. 자세히 알아보지도 않고 무조껀 말씀하는데 아직까지 외국에 비하면 집값 엄청 저렴합니다. 홍콩만 해도 월 700만원을 받아도 집 렌트비로 400-500만원은 써야합니다. 집은 낡고 좁고 중심지에 있지도 않는데 20억 30억 그냥 하는 곳 많습니다. 많은 분들이 말하는 인구가 줄어들기 때문에 집값이 떨어질거라고 하는데, 그럼 홍콩은 왜 가격이 떨어지지 않습니까. 대부분의 부자들은 홍콩을 버리고 영국, 호주 등으로 이민을 떠난 사람이 대부분인데요.

 

이것저것 불편할 수 있는 이야기를 조금 많이 했지만 제가 하고 싶은 말은 이거에요. 남들 부동산, 부자 욕할 시간에 조금 더 열심히 공부하고 투자하고 돈 벌어서 욕 먹는 사람이 되고 싶다고 생각하세요. 집 가지고 있게 되서 욕 먹어도 배부르고 싶잖아요? 한국처럼 경제의 70~80% 가까운 자본이 부동산에 있는 나라는 분명 잘 못 되기는 했다고 생각합니다. 이 돈이 미국처럼 50% 이상은 금융 자본으로 가서 주식도 점점 우상향을 하고 그 우상향 하는 금융자본을 가지고 미래의 소득이 되서 미국의 401처럼 몇 배의 돈을 가지고 생활할 수 있는게 되어야합니다. 하지만 동아시아에서는 그렇지 않죠. 중국, 일본, 한국, 대만 그 어디에서나 부동산이 최고입니다. 자본 역시 이곳으로 가고 있구요. 그런 경우라면 공부를 하고 그 자본이 있는 곳에 우리의 돈을 묻어야 돈을 버는거에요. 희소성, 부동성 부동산을 투자하는 이유는 그 자체만으로도 존재 가치가 있습니다. 

 

그렇기 때문에 8.8 대책과 대출을 막는다고 집값이 안정화 될 리가 절대 없구요. 공급에 대한 걱정은 몇 년 전부터 이야기 했던 것입니다.  분명 공급이 없는데 대출을 막을수록 더 높은 상승이 생길거라고 생각되구요. 금리는 미국을 따라서 올해 10월부터 하락하고 내년에는 계속해서 내려가게 되어있습니다. 

 

오히려 대출을 막을게 아니라 집값이 오르더라도. 수도권 집중현상을 막고 조금 더 현재 재건축과 리모델링의 인허가 진행을 높여서 개발을 시켜줘 공급량을 늘려줘야한다는 것입니다. 공급량이 늘고 아파트 입주 물량이 늘수록 점차적으로 가격은 안정적인 우상향을 그리게 될거고 코로나때 일어난것처럼 엄청난 영끌족 상승에 대한 투기 현상은 줄어들것입니다. 지금은 대출을 막고 시장을 교란할게 아니라 건축 건설 업계에 유동성을 주입해서 공급이 더욱 많이 일어날 수 있도록 하는게 맞다고 생각합니다. 현재도 미분양이 많이 일어나고 있는 현재 상황에서 더 큰 사업을 일으킬 기업은 그 어디에도 없구요. 대출 금리를 더 올리고 있는 현재 상황에서 위험한 건설업을 할 사람은 없을 거니까요.

그냥 간단하게 적으려고 했던 내용인데, 이것 저것 많이 내용을 적다보니까. 많이 적었는데요. 

그냥 건축업계에 있는 사람들 월급이라도 잘 나올 수 있게 경제도 잘 되고 집값보다 급여가 더 많이 오르고 항상 경제가 좋다고 말하는 한국이 되면 좋겠네요.