건축면적 산정기준과 아파트 공동주택 발코니면적 산정하는 법

건축면적 산정

건축면적 산정을 하는 방법에 대해서 알아보겠습니다. 건축면적 산정을 하는것은 우선 가장 중요한 부분이 건축법, 주택법, 각 시 자체 조례에 대해서 알아보면 됩니다. 건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준으로는 국토교통부 고시 제2021-1422호에서 2.2.1 건축면적은 건축물의 외벽으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 해야합니다. 외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 하면됩니다.  중심선을 어디로 정의 하는지에 따라서 건축면적이 많이 달라지게 되는데 일반건축에서는 외벽과 내피, 단열재와 같은 재료가 적게 사용되고 있기 때문에 중심선을 많이 사용하고 있으나 주거 건축물에 대해서는 중심점을 다르게 지정하고 법적인 부분에 강력하게 제시하고 있습니다.

일반적인 방법인 벽체 중심으로 면적을 산정하는 방법은 보통 아파트(공동주택), 주거시설을 제외한 일반건축에서 많이 사용하는 방식으로 콘크리트 벽체의 중심점을 잡고 연결시켜서 면적 산정을 하는 방법입니다. 

 

발코니 면적 산정

하지만 공동주택의 면적을 산정할 때 중요한 부분이 있습니다. 바로 발코니 면적 산정을 하는 방법인데요. 이 부분이 중요한 이유는 발코니의 경우에는 면적에 포함이 되지 않도록 완화해주는 부분이 있어 더욱 넓은 방을 얻을 수 있기 때문입니다. 위에 있는 단위세대 유닛트를 보시면 확장형으로 계획이 되어있으나 점선으로 표현된 부분 바깥쪽에 위치하고 있는 부분은 기존에 발코니로 보고 면적을 산정하는데 포함이 되지 않도록 하기 때문입니다.  이때 최대로 면적을 인정 받을 수 있는 길이는 1,500mm로 정해져 있습니다. 외기에 면하지 않거나 1,500mm을 넘는 부분에 대해서는 초과면적에 대해서 전용면적에 포함을 하게 되어있어 주의가 필요합니다.

즉 주택의 발코니 등 건축에서 노대나 그 밖에 이와 비슷한 노대등이라 정의하는 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계 없이 노대등의 면적에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥 면적에 추가한다고 합니다.  또한 승강기, 계단탑, 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기 그 밖에 구조물과 건축물간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트를 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않습니다.

우측 사진을 보시면 발코니와 발코니가 확장되어 있으나 중간에 겹치는 부분이 있습니다. 이 부분에 대해서는 발코니 확장이 인정되지 않고 면적에 산입되게 됩니다. 발코니 확장을 한 1.5m 까지는 면적에 산입이 되지 않기 때문에 혹시나 발코니 확장에 대한 부분만을 생각하고 면적을 산출하여 계획하였다면 이 부분을 확실하게 고려해서 평면 계획을 해야합니다.

 

건축면적에 산입하지 아니하는 내용을 살펴보겠습니다.

• 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고 하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분입니다.)
• 다중이용업소의 안전 관리에 관한 특별법 시행령 제9조에 따라 기존의 다중이용업소의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제 55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당합니다)
  건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로

• 지하주차장의 경사로
• 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다
• 생활폐기물 보관함(음식물쓰레기, 의류 등의 수거함을 말한다. 이하 같다)
• 영유아보육법 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당합니다.)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니한 경우에 해당.