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부동산 & 경매

아파트 투자, 부동산 투자 할려면 제도부터 알자- 2022년 부동산 제도

by Clover Marketer 2022. 4. 5.

2022년부터 바뀌는 부동산 제도

2022년 달라지는 부동산 제도 이미지

 

 

 

 

 

  • 첫 번째는 고가 상가겸용주택의 양도세 비과세 혜택 변경입니다. 
  • 현행으로는 1가구 1주택자가 소유한 9억원을 초과한 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 젼체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔습니다. 
  • 변경내용 :  2022년부터 양도분 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용됩니다. 9억원 이하 상가겸용주택은 지금의 제도가 적용되나, 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억원을 초과하기 떄문에 비과세 혜택을 입은 소유자들은 줄어들 수 있을것 같습니다.

 

  • 두 번쨰로는 1세대 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소입니다.
  • 현행내용 : 2021년까지 1세대 1주택의 부수토지 범위가 용도지역 구분없이 주택 정착면적의 5배까지 현재 인정되고 있습니다.  
  • 변경내용 :  2022년부터 양도분 수도권 도시지역 중 주거, 상업, 공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택을 받게 됩니다.내년부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어들게 될 예정입니다.

 

현재 상속인과 피상속인이 하나의 주택에서 10년 이상 거주한 경우, 상속주택가액 전부를 공제받는 상속인의 범위를 직계비속으로 제한하고 있습니다. 하지만 2022년부터는 그 상속인의 범위가 확대 되어 사망등의 사유로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제를 받게 됩니다.


 

 

 

 

 

2022년 1월부터 지자체장이 5년마다 의무적으로 도시지역 빈집 실태 조사를 실시하고, 위해한 빈집에 대한 안전조치 불이행 시 빈집 소유자에게 이행강제금을 부과할 수 있게 됩니다. 이행강제금은 1년에 2회까지 건축물 시가표준액의 50% 이하 범위에서 부과할 수 있습니다. 지자체장이 공익 목적으로 빈집 정비사업을 시행하는 경우, 사업시행구역 내에 빈집을 수용 또는 사용할 수 있는 근거도 마련됐습니다. 그렇기 때문에 빈집의 효율적 정비 및 활용이 가능할 전망입니다.


  • 2022년 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화됩니다.
  • 인근지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행면적을 20% (최대 1만㎡ → 1만,2000㎡ 미만)까지 확대할 수 있습니다. 
  • 소규모 재건축사업은 노후 주택단지(아파트, 연립 등)의 주거환경을 개선하는 사업으로, 사업구역 1만㎡, 기존주택의 가구수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있다고 합니다.
  • 소규모 재건축사업의 확산에 따라 도심내 신속한 주택공급이 기대되기 때문에 현재 청년들을 위한 가구들에 도움이 될 수 있습니다.

현재 양도일로 다른 주택과 조합원 입주권 또한 분양권 모두 보유하고 있지 않아야 양도세 비과세 해택을 받을 수 있게 되어있습니다. 2022년 1월1일 이후 취득한 분양권의 경우 조합원 입주권에 대해 양도소득세 비과세로 개정됩니다.


2022년 1월부터 공동주택의 각종 입찰 절차를 개선하기 위한 '주택관리업자 및 사업자 선정지침' 개정안이 시행됩니다.공동주택 사업자 선정을 위한 투명성 제고를 위해 전자입찰 적용을 현행 최저가 낙찰방식에서 적격심사 방식까지 확대합니다. 신규 사업자의 입찰참여 확대를 위해 제한경쟁입찰의 사업실적 인정범위를 (3년에서 → 5년으로) 확대하고 적격심사제 실적기준 상한을 축소합니다. ( 최대 10건에서 → 5건 )


 

 

 

 

  • 현재 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우에는 체류자격 등을 확인하는 절차가 따로 없어 부적격 외국인이 임대업으로 부당이익을 취해도 막지 못하는 모습을 보여주고 있습니다.
  • 20222년 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록을 하기 위해서 신고서와 외국인 등록 사실증명서를 제출해야 합니다.
  • 신고서 기재사항에는 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 추가되기 때문에 이제부터 편법 또는 불법으로 부동산 임대사업을 하는 외국인에 대해 관리가 강화되어 방지하는 효과를 예상할 수 있다.

저소득 무주택 청년에게 1년간 월 최대 20만원을 지원해 주는 '청년 월세 지원 사업'이 2022년부터 3년간 시행된다. 현재에는 서울시 또는 각 지자체에서 10개월동안 월 20만원을 지원해주는 사업을 시행하고 있다.대상으로는 독립 거주 무주택 청년으로, 본인 소득이 중위 소득 60% 이하이면서, 원가구 소득이 100% 이하여야 합니다.


금융당국은 2022년 1월부터 주담대의 분할상환 목표치를 상향조정하고, 전세대출과 신용대출의 분할상환도 유도할 예정입니다. 2021년 6월말 73.8%였던 개별 주담대 분할상환 목표가 80%로 상향됩니다.전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책 모기지 배정을 우디해는 식으로 촉진할 예정으로 이자와 원금을 함꼐 갚아야 하기 떄문에 상대적으로 월주거비가 적은 월세 수요가 늘어날 전망으로 예측 할 수 있습니다.


 

 

 

 

가게부채 급증을 막기 위해 차주 단위 DSR 확대 적용이 앞당겨 시행되고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화되며,2022년 1월부터 주담대와 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출금액이 2억원을 넘기게 되면 개인별 DSR규제가 적용됩니다. 7월 이후부터는 총 대출금액이 1억원 초과로 DSR규제가 확대되고,  특히 제2금육권은 60%로 적용되고 있는 DSR 기준도 1월부터는 50%로 하향된다고 합니다. 이전에 비해 대출 가능액이 줄면서 주택 구매력 감소가 불가피할 전망입니다.


2022년 2월 11일부터 공장과 창고 등 건축물의 마감재료 설치공사의 감리자는 건축 또는 안전관리 분야의 건축사보를 현장에 한 명 이상 배치하여야 합니다. 또한 방화에 지장이 없는 재료로 설치해야 하는 범위를 모든 공장 및 창고로 확대했습니다. 발코니에 설치해야 하는 대피공간을 대체할 구조, 시설 기준 등을 마련해 기술 안정성을 갖출 수 있도록 하였습니다.


2022년 4월 15일부터 기존 농업인으로부터 작성되던 농지 원부를 필지별로 작성 또는 관리하도록 하는 '농지법 시행령 일부 개정안'이 시행됩니다. 농지 원부 작성 기준을 현행 농업인에서 필지별 농지로 변경되며, 1,000㎡ 이상에서 면적 제한이 폐지됩니다. 그동안 농지 원부에 등재되지 않았던 농지에 대해 단계적 조사도 실시한다고 합니다. 농지 원부의 전면적인 개편을 통해 농지관련 정보를 효율적이고 체계적으로 관리할 수 있을것으로 예상합니다.


2022년 7월부터 건설되는 공동주택(사업계획승인 건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행됩니다. 완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 안정제도는 폐지되며, 앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선권고를 하게 됩니다.

 

 

 

 

권고를 무시할 경우에는 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하여 알리는 등 추가적인 제재가 가해지고 이런 측정값이 누적된 데이터를 통해 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정입니다.


현재 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 건보료를 산출하고 있습니다. 2022년 7월부터 지역가입자의 건보료를 산정할 때 대통령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금을 제외할 예정입니다. 이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만7,220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원만 괴세표준액으로 하기 떄문에 지역 건보료는 8만8,450원으로 36%(4만8,770원) 낮아지게 됩니다.


공공과 민간이 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 '공동 기숙사' 용어가 신설되어 어렵고 복잡한 건축물 면적, 높이 등 산정방법에 대해 세부기준이 앞으로 마련될 예정입니다. 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 ' 공동 기숙사'용도를 '기숙사'의 하위 세부 용도로 신설하고 기존의 ' 기숙사' 용도는 '일반기숙사'로 명칭을 변경합니다. 이와 함께 쾌적한 주거환경 확보를 위해 기숙사 건축기준을 제정 고시해 새로 건축되는 일반 공동 기숙사에 적용하게 됩니다.


 

 

 

 

2022년부터 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대됩니다. 2자녀 가정에서도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 통합 임대공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택으로 가구의 월평균소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득 3분위 (5분위 기준) 순자산 평균값 (20년 기준, 2.88억원) 이하인 무주택 세대구성원이면 입주가 가능합니다. 기존 영구임대주택을 그린리모델링해 소형 평형 2가구를 하나로 통합하는 경우 2자녀 이상 가구에 공급할 예정입니다. 그리고 매입임대 보증금과 전세 임대료도 인하합니다.


2022년부터 새 아파트와 전국 모든 뇌외 주차장은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5%이상 할당해야 합니다.기존 건축물도 공공시설은 2022년부터, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 합니다. 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우에는 지자체장 허가를 얻어야하는 예외를 두었습니다. 현재 친환경 차 전공 주차면에 관한 별도 규정이 없는 상태이기 때문에 공공기관, 공영 주차장 등을 대상으로 추진할 예정입니다.

지금까지 아파트, 부동산 제도가 2022년에 어떻게 바뀌는지에 대해서 알아봤습니다. 우선 투자를 시작하기 전에는 매년 바뀌는 법규와 제도에 대한 정보를 공부를 하는 것이 좋기 때문에 아는 내용도 자세히 한 번 더 보면 좋을것 같습니다.

끝으로 현재 새로운 정부인 국민의힘당 윤석열이 정부를 곧 맡게 되면서 대출을 완화해주고, 또한 아파트 재건축의 심의를 완화해주어 아파트의 건설을 더욱 많이 해주게 될 예정입니다. 단기적으로는 현재 묶여있었던 재개발 지역의 아파트 매물들의 가격이 올라가게 되고 집값이 조금 상승할 수 있으나, 장기적인 측면에서는 가격이 오히려 내릴 수 있습니다. 당장 바로 보이는 집값의 하락은 없겠을 예정으로 1~2년 정도는 집값이 더욱 상승하는 모습을 보이지 않을까 싶습니다. 또한 서울의 경우에는 오세훈 시장과 함께 재건축에 대한 아파트 정책이 합을 더해 조금 더 많이 재건축을 허가 해주고 집을 투자할 수 있는 부분들이 많습니다. 오히려 중심부에 있는 재건축이 허가가 나면서 서울 외곽부분의 집값이 매우 상승했던것과 달리 주위 가격이 떨어 질 수 있는 부분 역시 있습니다.

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