신탁방식정비사업의 개념 및 정의 정리 [첫 번째]

신탁방식정비사업의 개념 및 정의 정리

정비사업

1. 정비사업 정의
2. 주요 용어 정리
3. 진행절차

 

신탁방식 정비사업

1. 도입배경
2. vs 조합방식
3. 사업구조

 

 

 

사업관리 실무

1. 신탁사 지정고시
2. 사업계획수립
3. 시공사선정
4. 협력업체선정
5. 인허가
6. 관리처분인가
7. 자금조달
8. 이주철거
9. 착공/분양
10. 기타

 

수주 전략

1. 수주현황
2. 수주 Approach

 

정비사업의 정의

정비사업의 정의

도시 및 주거환경정비법에 근거, 법이 정한 절차에 따라 도시 기능을 회복시키기 위한 목적으로 도로나 상하수도 등 기반시설을 새로 정비하거나, 주택 등 건축물을 개량, 건설하는 등 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말합니다.

기반시설에 따라서 개발 방법이 바뀌게 되는데 3가지로 볼 수 있습니다.

• 극히 열악 : 주거환경개선사업
• 열악 : 재개발사업
• 양호 : 재건축사업

 

/	재개발사업	재건축사업
관련 법령	도시 및 주거환경정비법
정비기반시설	열악함	양호함
안전진단 실시 여부	실시하지 않음	실시함
조합원 조건	구역 내 토지 또는 건축물 소유자 및 지상권자	구역 내 건축물 및 부속 토지를 동시에 소유한 자
주거이전비/영업보상비	지급	해당 없음
기반시설 기부채납	상대적으로 많음	상대적으로 적음
개발부담금	해당 없음	재건축 초과이익 환수
임대주택 건설 의무	전체 세대수의 15% 이상	상한용적률과 법정상한용적률 차이의 50%
현금청산자 비율	예측이 어려움	비교적 적음

 

 

 

		가로주택정비사업	소규모재건축정비사업
구역지정 요건 (서울시 기준)	사업면적	1만m2 미만 [다만 소규모주택정비 관리계획이 승인 고시된 경우 2만제곱미터]	1만m2 미만 [해당 사업시행구역의 면적 기준]
	구역요건	도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸인 가로구역 [일부가 공원,광장,녹지,하천,공용주차장 등도 가능]	공동주택으로 구성된 주택단지
	노후도	노후건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 "2/3 이상" [노후도의 경우 시도조례에 따라 상이하므로 사전에 파악이 중요 기본 30년 이상]
	주택수	기존주택이 공동주택인 경우 20세대 이상	200세대 미만
시행자 (조합) 동의요건	소유자수	토지등 소유자의 80% 이상	토지등소유자의 75%이상
	토지면적	토지면적의 2/3 이상	토지면적의 75% 이상
	동별요건	해당사항 없음	각 동별 50% 이상 동의

 

주요 용어 정리 : 정비사업의 시행 주체

토지 등 소유자

• 조합원의 자격을 부여받을 수 있을 자
• 재개발 : 정비구역 내 토지 or 건축물의 소유자 or 지상권자
• 재건축 : 정비구역 내 토지 and 건축물의 소유자

추진위원회

• 조합설립을 위한 조직 (법인), 조합설립인가 동시에 해산
• 개략적 정비사업 시행계획서 작성, 정비업체 및 설계업체 선정
• 기타 조합설립 인가를 위한 준비 업무 수행
• 토지 등 소유자 50% 이상 동위 받아야 구성 가능

조합

• 정비사업의 시행자
• 설립요건 
• 1) 재개발 : 토지등 소유자 75% 이상, 토지면적 50% 이상 동의
• 2) 재건축 : 공동주택 전체 구분 소유자 75% 이상, 토지면적 75% 이상, 각 동별 구분 소유자 50% 이상 동의
• counter partner

조합원

• 정비사업 시행의 주체
• 조합설립에 동의한 토지 등 소유자
• 조합원에 한하여 분양신청 자격을 받을 수 있음 (조합원 분양신청 자격)
• 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 매매한 경우 조합원의 자격 양도 및 양수 가능

 

 

 

주요 용어 정리

총회 전체회의

• 정비사업의 최고 의결 기관
• 정관, 조합장 및 대의원 선출, 시공자 선정 등 주요 의사결정시 의무사항
• 대부분 조합원 과반 참석, 과반 동의로 의결

관리처분 계획

• 정비사업 시행 후 분양되는 대지 또는 건축시설 등에 대하여 합리적이고 균형있는 권리의 배분에 관한 사항을 정하는 계획
• 필요 사항 : 사업계획, 종전 / 종후가, 분양 물량 및 가격, 사업비 등

비례율

• 조합원이 출자한 종전자산의 인정 비율
• 산식 : (총 수입 - 총 지출) / 조합원 종전자산 총액 x 100%

권리가액

• 조합원이 출자한 종전자산 평가액 x 비례율
• 권리가액은 조합원 분양신청시 분담금을 결정함
• 권리가액 청산금과 다르다

 

출처 : 한국토지신탁 도시정비사업도