리모델링이 돈 되는 시대. 재건축 대신 리모델링을 선택하는 이유. 리모델링 특징과 장점

리모델링이 돈 되는 시대. 재건축 대신 리모델링을 선택하는 이유. 리모델링 특징과 장점

HDC 현대산업개발에서 건설하고 있던 공동주택에서 붕괴 사고가 나오면서 인명 재해가 나왔습니다.  입주가 시작되지 않아 그나마 다행이지만 과거 산풍백화점처럼 큰 인명재해를 가져올 수 있는 건축, 건설을 하는 사람은 책임감을 가지고 정말 이런 일이 없도록 해야 할 것입니다. 우스게 이야기로 과거에 지은 아파트가 최근에 지은 아파트보다 튼튼하다는 말이 나올 정도로 최근에는 하도급이나 재료를 적게 사용하는 등 불법적인 부분에 대해서 이야기가 많아. 앞으로 지어지는 아파트에 대한 걱정을 하지 않도록 할 수 있는 건축가, 감리가 되어야 겠다고 생각이 드는 시기입니다. 

 

 

최근 아파트 집값의 상승과 함께 새로 지을 수 있는 땅이 부족한 서울, 광역시와 같은 구시가지에서는 과거에 지은 아파트를 재건축을 많이 하고 있습니다. 하지만 재건축이 힘든 경우가 많은 경우에는 어떻게 해야할까요? 재건축이 힘든 경우라고 하면 우선 최근에 강화된 용적률이 재건축을 진행 할 경우에 규제를 완화 받지 않는 이상 기존에 살던 세대의 입주민들이 분양을 받지 못하는 경우가 생기게 되는겁니다. 1기 신도시에서 최근에 노후된 아파트들의 재건축을 진행하려고 하다보니. 이런 경우가 많고 재건축에는 새로운 법규를 전부 진행하여야 하기 때문에 법적인 부분과 재건축 동의에 대한 정비계획 자체의 시간이 엄청나게 오래 걸릴 수 있다는 부분에서 최근에는 리모델링의 방식을 이용해서 노후화된 아파트를 보수하여 사용하는 정비사업의 하나라고 생각 하면 됩니다.

리모델링이 무엇인지. 재건축과 리모델링의 차이점은 무엇인지. 리모델링의 특징과 장단점에 대해서 알아보겠습니다.

사단법인 한국리모델링협회 이외에 정보를 얻을 수 있는 곳으로 쌍용건설과 땅집고의 협약으로 설명이 되어있는 KOREA REMODELING과 같은곳이 있습니다. 추후 설명이 필요한 경우에는 정보를 찾아보시면 좋을것 같습니다.

 

리모델링 정의

리모델링의 정의로는 법령상 정의 '건축물의 노후화를 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대 수선하거나 일부 증축하는 행위'라고 명시하고 있습니다. 재건축과 가장 큰 차이점으로는 바로 기존 골조를 그대로 놔두어 활용하고, 고객의 필요성에 맞춰서 모든 것을 완전히 변화시켜 신축화하는 것으로 노후 아파트의 고질적인 안전문제를 리모델링을 통하여 안전하고 안심할 수 있는 아파트로 변화시키는 방법입니다.

 

리모델링 사업절차

• 추진위원회 구성 : 추진위 구성 (임의 단체) 정비업체, 설계업체 선정
• 조합설립인가 : 각 동별 소유자의 과반수, 단지 전체 2/3 이상 동의 (즉  67%가 동의를 해야합니다. ) 
• 시공사 선정 :  조합총회 의결을 통해 경쟁입찰로 시공사 선정
• 1차 안전진단 : B등급 이상 (수직증축 가능), C등급 이상 (수평증축 가능), D등급 (리모델링 불가)
• 건축 위원회 심의 :  건축법 적용 완화 및 증축 심의
• -50세대 이상 증가 시 도시 계획위원회 심의 병행
• -수직증축시 1차 안정성 검토 병행
• 권리변동계획 수립 : 권리변동, 비용부담, 분양계획 등
• 리모델링허가 / 사업계획승인 : 전체 3/4, 동별 1/2 이상 동의
• -증가 세대수 30세대 이상시 사업계획 승인 대상
• 수직증축시 2차 안정성검토 병행
• 분담금 확정총회 : 리모델링 계획안 기준 조합원 분담금 확정
• 이주 (2차 안전진단) : 수직증축시 = 2차 안전진단 실시
• 착공 
• 준공 / 입주
  
  

공동주택 리모델링사업 추진절차입니다. 재건축의 추진절차와 유사한 점으로는 우선 조합설립을 위해서 추진위원회를 만들고 조합설립동의서를 입주민들에게서 받은 뒤 조합설립인가 신청을 받아야 합니다. 시공사 선정과 같은 재건축과 비슷하지만 가장 큰 차이점으로는 기존에 있던 골조를 그대로 사용하기 위해서 안전한지를 검사 하는 건축물 안전진단을 시행하여야합니다. 안전진단을 받아 3개 단계인 A,B,C 등급으로 나눌 수 있습니다. 등급별로 큰 차이가 있어 가장 먼저 큰 고비가 되는 부분입니다. A등급을 받아야만 수직 증축을 할 수 있으며, C등급을 받으면 리모델링을 하지 못하기 때문입니다. 골조는 앞서 이야기한 HDC 붕괴 사고처럼 안전과 가장 직결되는 부분이기 떄문에 가장 정확하며 확실하게 해야하는 부분입니다. 수직증축을 하는 경우에는 추후에 2차 안전진단을 하게 되는데 이런 경우에는 리모델링 추진에 소요되는 시간이 크게 증가하게 되고, 수직 증축을 할 수 있는 층수가 한정적이기 때문에 대부분의 리모델링을 하는 공사는 수평증축으로 진행되고 있습니다.

 

리모델링 방식 수직증축 VS 수평증축

수평증축은 수직증축 대비 사업 일정 단축이 가능합니다.

위에서 이야기 했듯이 수직증축을 진행하게 되면 더 많은 안전진단과 심의를 통과해야 합니다. 이때 소요되는 기간이 기본 6개월~ 1년이 걸리기 때문에 사업 일정을 단축하기 위해서 수평증축에 비해 수직증축이 사업성이 높게 판단되어 많이 사용되고 있습니다.

증축 (수직/수평) 리모델링 개념

증축의 방식은 수직증축과 수평증축으로 나눌 수 있습니다. 기존 세대를 기준으로 가장 보편적인 방법으로 수평증축을 생각할 수 있습니다.

85m2 미만의 세대는 전용면적의 40% 이내, 85m2 이상 세대는 전용면적의 30% 이내로 증축이 가능합니다. 수직증축은 안전진단에서 A등급을 받아야하며. 기존의 아파트가 15층 이상인 경우에는 최대 3개층까지로 18층까지이나 필로티 설치시에는 필로티를 설치한 후 1개 층씩 위로 상승한 뒤 2개층을 수직 증축하여 17층까지 증축이 가능합니다. (필로티까지 계산하면 18층 높이입니다) 기존의 아파트가 14층 이하인 경우에는 최대 2개층을 수직 증축하여 16층까지 증축이 가능합니다. 필로티 설치시에는 필로티를 설치한 후 1개층을 수직 증축 할 수 있습니다.  여기에서 현재 논란이 되고 있는 부분은 필로티를 설치 할 경우 수직증축으로 봐야 하나? 라는 부분입니다.

 

아직까지 리모델링에 대한 따로 법규가 정비되지 않다보니 앞서 리모델링의 사업을 조금 더 활발하게 하기 위해서 수평증축의 경우에도 층수를 늘리지 않는 부분에 한해 필로티 설치를 하더라도 수직증축이 아닌 수평증축으로 보고 있습니다.  그렇기 때문에 현재의 경우에는 수평증축을 하더라도  필로티를 하여 층수가 1층 상승하도록 가능합니다. 기존에 지상에 있는 주차시설을 모두 지하주차장으로 보내고 지상을 녹지 공원화 하고. 부족한 지하주차를 지하를 더 뚫고 확장하도록 하여 기존에 부족한 주차시설을 증설하도록 합니다. 노후된 아파트의 가장 큰 단점이 바로 부족한 주차시설이라고 볼 수 있습니다. 옛날에는 자동차의 보급이 부족했기 때문에 법안으로도 세대당 주차 시설의 숫자를 적게 지정했으나, 현재에는 한 세대에서도 차량이 2대 이상 있는 경우도 많으며 대부분의 세대에서 차량 한 대 정도는 가지고 있기 때문입니다. 또한 엘레베이터를 전 세대에서 지하주차장까지 접근이 용이하도록 직접 연결 할 수 있도록 계획하고 있습니다.

리모델링 VS 재건축 비교

리모델링은 초과이익환수, 기부채납비용, 임대주택 건립이 없으며, 각종 건축기준 완화 (조경, 공개공지 확보, 건축선 지정, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 높이제한 등) 일반분양 확보 등의 혜택이 있습니다.

재건축에 비해 리모델링 적용의 완화로 각종 인센티브가 있습니다.

리모델링 후 변화

리모델링 전 후 세대 평면 비교 사례입니다.

리모델링 전에 전용 89.46m2에서 최대한 내력벽을 유지한 상태에서 일부 내력벽을 철거 하고 위 아래로 수평 증축한 모습을 볼 수 있습니다. 새로 신축을 하는 집에 비해서 단점으로는 남향을 바라보는 부분에 2bay에서 크게 bay를 3bay,4bay로 증가 시킬 수 없기 때으며, 평면 자체가 길쭉해져 빛의 유입이 다소 부족한 부분이 있습니다. 또한 내력벽 골조를 유지한 상태에서 새로운 건축계획을 하기 때문에 다소 디자인적인 부분이나, 활용성 부분에서 미흡한 부분이 있으나 최근에는 대형 건설사와 대형 건축사사무소에서 리모델링의 사업성을 훌륭하게 보고 훌륭한 디자인을 계속해서 보여주고 있기 때문에 단점을 보완할 수 있지 않을까 생각합니다.

리모델링 후 세대분리형 가능

제가 생각하기에는 리모델링의 가장 큰 장점이지 않을까 싶습니다. 대부분 과거에 살던 아파트를 리모델링 하는 건축에 거주하고 계신 분들의 평형대가 큰 평형대가 많은 편이며, 자녀들을 모두 독립 시킨 후 나이 대가 후반인 입주민들이 많은 상황에서 리모델링 후 넓은 집을 세대 분리형으로 독립적인 공간으로 만들어. 자녀들이 바로 옆에 살지만 다른 세대로 살 수 있는 형태와 자신의 집에서 임대료를 받으며 노후에 자금을 받을 수 있다는 장점은 최근처럼 집값이 상승하지만 자신이 거주하는 집을 판매할 수 없는 많은분들에게 엄청나지 않을까 싶습니다.

기존 세대 면적의 1/3을 넘지 못하며 동의 모든 세대에서 1/2이하로 가능한 등 자세한 법규가 지정되어 있기 때문에 자신이 세대분리형이 필요하다면 법규와 자세한 내용을 인지할 필요가 있습니다.

 

옵션형으로 벽을 어떻게 막는지에 따라 원룸형, 투룸형처럼 다양한 모습으로 변형이 가능하기 때문에 설계사, 건설사에 따라 리모델링의 장점을 부각 할 수 있는 새로운 사업이 되지 않을까 싶습니다.

리모델링 후 주차 문제 해소

세대와 직접 연결되는 엘리베이터, 쾌적하고 편리한 주차장을 리모델링을 통해서 가질 수 있습니다.

리모델링은 재건축이 힘들거나 재건축을 하기에는 시간이 더욱 많이 필요하다고 판단되는 1기 신도시에서 많이 사업을 진행하고 있습니다. 

예를 들면 경남 창원, 경기도 군포 산본과 같은 아파트단지가 집중되어 있는 경우에는 리모델링의 붐이 일어나 주위의 상황을 반영하여 리모델링을 진행하며 서로 정보를 공유하는 모습을 볼 수 있습니다. 앞으로 리모델링 사업에 대해서 관심을 가지고 신축만이 아닌 리모델링 사업을 통해서 자재를 재활용하며 환경에도 좋은 건축 활동이 되었으면 좋겠습니다.