부동산 아파트 계약취소 배상배임 (배상배임 세금) 및 중도금 납부 후 취소

부동산 아파트 계약취소 배상배임 및 중도금

부동산 계약을 하면 계약서를 작성하고 계약금을 지불하게 됩니다. 그리고 중도금 날짜를 지정하고 잔금을 지불하게 되죠.

저에게는 이런 일이 없을 줄 알았고 당연히 부동산 구입을 하고 잘 될 것이라고 생각을 했었는데. 어느날 연락이 왔었습니다. 아파트 매도인께서 연락이 와서 현재 살고 있는 세입자분이 나가지 않겠다고 말을 하고 연락이 되지 않는다. 더 열심히 말을 해보겠다. 라고 말씀을 하셔서 두달 정도 기다리게 되었습니다. 하지만 결과적으로는 세입자분이 나가지 않게 되고 곧 중도금을 내야하는 입장에서 계약을 취소하고 배상배임을 내게 될 것인지 합의 파괴를 하게 될 것인지 협의를 하게 되었습니다.

 

가장 중요한 사실 : 계약을 파기로 할 경우에는 계약금의 2배에 해당하는 금액을 배상해야하고, 매수인의 경우에는 계약금을 포기하고 취소를 할 수 있습니다. 중도금이 입금이 될 경우에는 계약을 취소하지 못하게 되고 그 경우에 계약 파괴를 하게 될 경우에는 법적인 문제가 더욱 심해지기 때문에 손해를 많이 보더라도 꼭 거래를 진행해야합니다. 즉 취소를 못 하게 되는 것으로 손해배상에 대한 처분을 받을 수 있는 것이죠.

 

우선 결과론적으로 저는 배상배액에 대해서 합의 파괴를 하는 것으로 결정을 내렸는데요.

 

1안과 2안으로 합의를 시도하던 중 조금 더 이득을 볼 수 있지만, 계속해서 스트레스를 받아야하는 경우를 생각해야하는 2안은 조금 망설여졌습니다. 2안으로는 매도인이 제가 살 수 있는 집의 비용을 처리해주고 갭투자식으로  등기를 처리하면서 기존의 세입자를 안고 그대로 가는 방안이었습니다.

1안은 배상배임에 대해서 처리를 받을 수 있는 것이구요..

 

 

 

 

간단하게 부동산 계약에 대한 법을 조금 알아볼게요

부동산 계약
부동산 계약은 부동산의 매매, 임대, 용도변경, 지상권 설정 등과 관련된 계약을 말합니다. 부동산 계약은 민법에서 규정하고 있으며, 계약 당사자 간의 합의에 따라 자유롭게 체결할 수 있습니다. 다만, 부동산 계약은 당사자 간의 이해관계가 크고, 계약의 내용에 따라 법률적 분쟁이 발생할 가능성이 높기 때문에, 계약 체결 전 충분한 검토와 주의가 필요합니다.
부동산 계약의 유형은 크게 매매계약, 임대차계약, 지상권설정계약으로 나눌 수 있습니다.
매매계약은 부동산의 소유권을 이전하는 계약으로, 매도인과 매수인이 부동산의 매매에 관한 의사표시를 교환함으로써 성립합니다. 매매계약을 체결할 때에는 매매대금, 매매목적물의 표시, 매매일정 등의 내용을 명확히 기재한 매매계약서를 작성하는 것이 좋습니다.임대차계약은 부동산을 사용·수익하게 할 것을 약정하는 계약으로, 임대인과 임차인이 부동산을 임대차에 관한 의사표시를 교환함으로써 성립합니다. 임대차계약을 체결할 때에는 임대료, 임대기간, 임대목적물의 표시 등의 내용을 명확히 기재한 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.지상권설정계약은 토지 소유자가 타인에게 토지를 사용·수익하게 할 것을 약정하는 계약으로, 지상권설정자와 지상권자가 지상권설정에 관한 의사표시를 교환함으로써 성립합니다. 지상권설정계약을 체결할 때에는 지상권의 내용, 지상권의 존속기간, 지상권의 대지 사용료 등의 내용을 명확히 기재한 지상권설정계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
중도금
중도금은 부동산 매매 계약 시 매수인이 매매대금의 일부를 매도인에게 지급하는 금원을 말합니다. 중도금은 매매계약의 성립을 위한 필수 요건은 아니지만, 매매계약의 이행을 확보하기 위한 목적으로 지급되는 경우가 많습니다. 중도금은 매매계약서에 중도금의 지급액, 지급시기, 지급방법 등을 명확히 기재하여 지급하는 것이 좋습니다.
배상배임
배상배임은 계약 당사자가 계약상의 의무를 위반하여 상대방에게 손해를 입힌 경우, 그 손해를 배상할 책임을 말합니다. 배상배임의 손해배상은 계약 당사자가 고의나 과실로 계약상의 의무를 위반한 경우에 인정됩니다.
부동산 계약의 경우, 매도인이 매매계약을 해제하거나 중도금 반환을 거부하는 경우, 매수인은 매도인의 배상배임에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 매수인이 매매계약을 해제하거나 중도금 반환을 청구하는 경우, 매도인은 매수인의 배상배임에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.
부동산 계약의 법률적 분쟁
부동산 계약과 관련하여 법률적 분쟁이 발생할 경우, 민사소송을 통해 해결할 수 있습니다. 민사소송은 당사자 간의 합의에 의해 해결되지 않고, 법원의 판결을 통해 해결되는 절차입니다.
부동산 계약과 관련하여 민사소송을 제기할 때에는 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다.
소송의 대상이 되는 법률관계를 명확히 파악해야 합니다.소송의 청구원인을 구체적으로 주장해야 합니다.증거를 충분히 확보해야 합니다.
부동산 계약과 관련하여 법률적 분쟁이 발생할 경우, 전문 변호사의 도움을 받아 법률적 대응을 하는 것이 바람직합니다.

대략적으로 계산을 해보면 이렇습니다만 이해가 어려울 것 같네요.

쉽게 간단히 정리를 하자면 계약서를 쓰고 계약금을 입금하고, 혹시 계약을 포기할 경우에는 매수인은 계약금을 포기하고 계약 취소를 할 수 있습니다. 반대로 매도인은 계약금의 2배 금액 즉 매수인이 준 계약금 + 배상배액의 금액을 주고 취소가 가능합니다.

예를 들어서 10억 집이라고 했을때 계약금은 그에 대한 10%. 1억을 계약금을 내는 경우가 많을것입니다. 이때 취소를 하기 위해서는 계약금을 취소하거나, 매도인은 2억원을 주고 취소가 가능합니다.

중도금을 입금을 한 이후에는 거래 취소가 불가능합니다. 둘중 누구라도 법적으로 걸고 넘어질 경우에는 집을 꼭 거래해야합니다.  하지만 서로 합의를 통해서 취소를 하는 경우에는 계약금 + 중도금을 포기하고 취소를 진행하거나, 그에 상당되는 금액의 2배를 내고 취소를 할 가능성도 있습니다. 하지만 중도금이 입금이 된 경우에는 거래의 취소가 어렵고 법적인 문제를 안게 되므로 혹시나 계약의 취소가 필요한 경우에는 중도금이 입금되기 전인 계약금 단계에서 처리를 할 필요가 있습니다.

저 같은경우에도 19일에 중도금 입금 날짜를 남겨 놓고 8일에 어떻게 처리를 할 것인지를 알아보기 위해서 합의를 하고 있었던 경우구요. 다른 분들께서는 배상배액을 받는 것에 대해서 아주 좋겠다고 말씀을 하는 경우가 계신데요. 생각보다 스트레스가 엄청나고 괜히 사람에게 미안한 소리를 해야하는 입장에서 이득만을 받을 수 있지는 않더라구요. 사실 이런 경우는 부동산 구매 일정에서는 대부분 일어나지 않고 완만하게 결정을해서 매수를 이룰 수 있게 합니다. 하지만 세입자가 높은 합의금을 원하는지 모르겠지만 거래가 불가능하게 된 것이죠. 그에 따라 매도인은 세입자에게 민사 소송을 진행할지도 모릅니다. 하지만 배상배액에 대한 부분은 매수인과 매도인의 법적인 처리 과정이며, 매도인과 세입자의 법적인 문제에는 아무런 관련도 없죠. 저 역시도 이런 부분에 대해서 더 이상 스트레스 받기 싫었기 때문에 다른 방안을 찾아서 해결방법을 찾는것에 대해 부정적이게 됬습니다.

특히 배상배액은 추가적인 금액을 입금 받는것이기 때문에 입금액에 22%를 세금으로 납부하게 됩니다. 추가적으로 건강보험료 역시 이득으로 보고 높게 지불해야합니다. 그렇기 때문에 모든 금액을 다 받는게 아니라, 세금을 납부해야한다는 사실을 알아주셔야 할 것 같구요. 혹시나 높은 금액을 받게 되었는데 세금 신고를 하지 않을 경우에는 특히 거래 취소에 대한 부분에 조사를 받을 수 있다는 사실을 꼭 기억해두셔야 할거 같습니다.

저는 계약 배상배액 처리를 한 후 새로운 집을 계약할 수 있도록 알아봐야겠는데요. 정말 몇 번을 가면서 어렵게 알아본 집이었는데. 아쉽고 힘드네요. 

그럼 모두 이런 일이 없도록 확실하게 시간과 대출을 확인해보고 문제가 없도록 부동산 거래를 하셨으면 좋겠습니다.